바티인베스트

부동산 경매에서 초보가 가장 두려워하는 것은 바로 권리분석이라고 생각합니다. 왜냐하면 법이 들어가기 때문이죠. 일반적인 사람에게 법이란 그저 지켜야 하는 것, 어길 시 처벌을 받는 것 정도로 인식하기 때문이죠.

부동산 경매는 해당 물건에 대해 어떤 권리가 있고 내가 낙찰받았을 떄 어떤 리스크가 있고 없고를 판단할 수 있는게 중요합니다. 그게 바로 권리분석입니다.

부동산은 사람들의 삶과 얽혀있는 것이기 때문에 권리에 다양한 케이스가 존재합니다. 이 모든것을 다 알수는 없어도 기본적인 원리와 원칙만 알면 쉽게 권리분석을 할 수 있다고 생각합니다.

그래서 택한 책이 바로 "저는 부동산 경매가 처음인데요! 2탄 권리분석 완전정복" 입니다.

이 책에는 권리분석에 대해 다양한 사례를 들면서 친절하게 설명해주고 있기 때문에 이 책을 읽은 후 권리분석에 대해 어느정도 자신감이 붙었습니다. 

중요한 내용이나 꼭 기억해야 하는 사항을 모아보았습니다. 제 기준으로 정리하였기 때문에 자세히 알고 싶은 분들께서는 책을 사셔서 정독해보시는 것을 추천합니다.

1장 권리분석 첫걸음 떼기

01 부동산 권리가 도대체 뭐예요?

권리분석을 공부하는 것은 부동산을 구입할 때 예상치 못한 피해를 입지 않는 것입니다.

두번째 이유는 외관상 위험해보이지만 실제로 그렇지 않은 물건을 찾아 아주 낮은 가격에 매수하여 일반 부동산에 비해 큰 초과차익을 거두는데 있습니다.

03 물건과 채권의 차이는 뭔가요?

물권은 해당 부동산에 대해 직접적으로 설정되었기 때문에 이후에 설정된 권리보다 언제나 우선합니다. 다른 사람 명의로 이전해도 새로운 주인에게 본래의 권리를 그대로 행사할 수 있습니다.

채권은 부동산이 아닌 사람에 대해 최초로 발생한 권리이므로 이후에 설정된 '등기된 권리자'보다 앞서지 못합니다. 그리고 소유자가 바뀌면 새로운 소유자에게 자신의 권리를 주장할 수 없습니다.

정리하자면 물권은 부동산으로부터 나오는 권리이며, 예외적인 경우를 제외하고 등기를 해야 권리가 생기고, 등기 후에는 다른 채권자보다 먼저 채권을 변제받을 수 있는 우선변제권이 생기며, 모든 사람에게 대항할 수 있는 배타적 권리를 가지고 있습니다. 채권은 특정 사람에 대한 권리로 등기를 하지 않으며, 우선변제권도 없고, 채권자끼리는 동일 순위로 배당을 받게 됩니다.

04 권리분석의 핵심은 무엇인가요?

내가 마음에 드는 부동산에 입찰을 하고자 할 떄 안전한지 또는 위험한지를 판단하는 것입니다. 여기서 '안전'이란 제출한 낙찰가격 이외에 추가로 부담하는 금액이나 권리가 전혀 없다는 것을 의미합니다. 그렇다면 '위험'이란 낙찰가격 외에 더 부담해야하는 금액, 권리가 있다는 뜻입니다.

첫번째, 부동산 등기사항전부증명서에서 '말소기준권리'를 찾아 등기부상 인수되는 권리 유무를 확인합니다. 말소기준권리가 될 수 있는 권리는 근저당, (가)압류, 담보가등기, 강제경매기입등기 4가지입니다. 예외적으로 선순위 전세권이 기준권리가 될 수 있으며, 예고등기와 선순위 가처분 및 후순위 가처분 중 건물 철거를 위한 가처분은 등기부상 인수되는 권리입니다.

두번째가 점유자의 확인입니다. 점유자가 소유자라면 문제가 없지만 임차인이라면 우리가 책임져야하는 임차인인지를 판단해야 합니다. 선순위임차인이라면 보증금을 낙찰자가 전부 인수해야 합니다. 이때 임차인이 배당금을 얼마나 받느냐가 낙찰자가 천당에서 지옥까지 다양한 상황을 겪겠죠.

세번째가 보이지 않는 권리(유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등)에 대한 조사로 현장답사나 법원서류를 통해 확인해야 합니다.  

05 부동산경매, 권리분석이 만사다!

권리분석은 경매의 시작이며, 위험을 피하고 수익을 높이는 필수코스입니다.

물권은 그 순서 그대로 우선순위를 갖지만, 채권은 우선권을 갖지 못합니다. 결국 채권은 제일 앞에 있더라도 자신보다 뒤에 있는 물권, 채권과 평등하게 배당을 받을 수 밖에 없습니다.

2장 권리분석 기초 다지기

01 등기사항전부증명서가 도대체 뭐예요?

등기사항전부증명서란 부동산의 현황과 권리 관계를 기재한 장부로, 이를 통해서 해당 부동산의 역사(권리 관계 변천사)를 파악할 수 있습니다.

표제부: 부동산의 사실 관계에 대한 설명으로, 토지의 경우 지번, 지목, 면적 등이 기재되며 건물의 경우 지번, 건물 내역 등이 기재됩니다. 또한 집합건물의 경우 표제부가 1동의 건물표제부와 전유부분의 2개의 표제부가 존재하며, 대지권에 대한 설명도 기재됩니다.

갑구: 소유권에 관한 사항을 기재하며 소유권에 대한 가압류, 가등기, 가처분, 예고등기, 환매등기, 경매개시결정 등이 모두 갑구에 기재됩니다.

을구: 소유권 이외의 권리사항인 저당권, 전세권, 지상권, 지역권, 주택임차권 등이 기재됩니다.

단톡건물은 토지 등기사항전부증명서와 건물 등기사항전부증명서로 나뉘어 있는 반면, 집합건물은 토지와 건물 부분을 뭉뚱그려 집합건물에 대한 등기사항전부증명서 하나에 권리 관계를 모두 기재합니다.

집합건물의 경우 건물의 말소기준권리와 토지의 말소기준권리가 상이할 때, 임차인에 대한 권리분석은 건물을 기준으로 말소기준권리를 찾아 소멸 또는 인수를 판단합니다.

03 매각물건명세서는 어떻게 보는 건가요?

부동산경매에서 가장 중요한 문서인 매각물건명세서는 법원에서 경매 물건의 각종 권리를 확인하고 설명해주는 서류입니다.

법원에서는 감정평가서, 현황조사서도 제공하지만 마일 현황조사서와 매각물건명세서가 다르면 일단 매각물건명세서를 기준으로 권리분석을 하는 것이 좋습니다. 즉, 경매절차에서 가장 믿을 수 있고 중요한 서류는 매각물건명세서입니다.

등기사항전부증명세서에 기재되지 앟는 권리(대표적으로 임차권, 유치권)도 매각물건명세서에 기재되고, 등기사항전부증명서상의 권리 중 인수되는 권리도 기재하여 투자자의 현명한 투자를 돕습니다.

권리분석을 위해서는 결국 매각물건명세서와 등기사항전부증명서가 그 기준이 되고, 그 밖에 현황조사서, 감정평가서, 문건접수내역 등이 보조자료가 됩니다.

매각물건명세서의 최선순위 설정일자: 스스로 등기사항전부증명서를 정리하여 말소기준권리를 찾았다면 바로 매각물건명세서에 기재된 이 말소기준권리와 일치하는지 확인해봐야 합니다.

매각물건명세서의 배당요구종기: 종기일 이후 배당신청하면 배당에 참여할 수 없고, 그가 만약 대항력 있는 임차인이라면 낙찰자가 그 보증금을 인수할 수 있습니다. 간혹, 법원의 실수로 배당요구를 한 임차인이 '배당요구 여부'에 기재되지 않는 경우가 있으므로 배당요구 여부에 체크되지 않은 임차인이 있으면 경매사건의 '문건접수내역'을 함께 살펴봐야 합니다. 

매각물건명세서의 정보출처구분: '현황조사'와 '권리신고'가 있는데, 이는 집행관이 현장에서 확인한 현황조사 내용과 실제로 임차인이 서류를 갖춰 신고한 권리신고내용이 다를 수 있다는 것을 보여줍니다, 만약 두 가지 내용이 다를 때는 권리신고내용이 맞는 것으로 봐야 합니다.

04 감정평가서에서는 무엇을 봐야 하나요?

상가 건물이나 단독주택 등의 경매 때는 '제시외 건물'이 있는 경우가 종종 있는데 감정평가시 포함되었다면, 낙찰자가 잔금 납부 후 해당 제시 외 건물에 대해서도 소유권을 확보하고, 포함되지 않았다면 그 제시외 건물은 매각에서 제외된 것입니다,

06 말소기준권리에는 어떤 권리들이 있나요?

(근)저당권, 담보가등기, (가)압류, 강제경매기입등기

전세권이 말소기준권리를 갖기 위해서는 1)해당 전세권이 부동산 전체에 대해 설정되었을 것, 2)전세권자가 경매신청을 하였거나 배당요구를 하였을 것, 이 두가지를 모두 충족해야 합니다.,

가등기는 1)담보가등기와 2)보전가등기로 나눌 수 있는데 담보가등기는 채권담보를 목적으로 하는 가등기입니다. 즉, 외형은 가등기이지만 그 실질은 저당권과 유사한 가등기의 한 형태지요. 보전가등기는 장래에 이뤄질 소유권이전등기를 대비해 본래 순위를 확보해두기 위해 미리 설정해두는 가등기입니다. 

담보가등기는 말소기준권리가 되며 보전가등기는 말소기준권리가 되지 못하고, 이때는 말소기준권리를 찾아 선순위 가등기여부를 반드시 확인해야 합니다. 그런데등기사항전부증명서에는 둘다 똑같이 '소유권이전청구권 가등기'로 기재됩니다. 구분하는 가장 간단한 방법은 가등기권자가 1)경매를 신청했는지 여부 2)배당요구를 했는지 여부 이 두가지를 확인합니다. 가등기권자가 경매신청을 했거나 배당요구를 했다면 이때는 담보가등기이고, 둘 다 하지 않았다면 우선 선순위 보전가등기로 보아 위험하다고 생각하면 됩니다. 또는 등기사항전부증명서에서 해당 가등기의 등기원인을 확인하여 '매매예약 또는 매매계약'으로 기재되어 있으면 보전가등기이고, '대물반환예약'으로 기재되어 있으면 담보가등기가 됩니다. 하지만 예외적으로 '매매계약'으로 기재된 가등기라도 때떄로 보전가등기가 아닌 담보가등기가 되곤 합니다.

08 건물철거를 위한 가처분은 순위와 무관하게 위험하다

말소기준권리 이후의 후순위 가처분은 소멸되는 것이 맞지만, 후순위 가처분이라도 건물철거를 위한 가처분은 말소기준에 관계없이 인수가 됩니다.

선순위 가처분이라도 가처분권자가 가처분 후 자기목적이 달성된 경우, 그 가처분은 말소됩니다. 예를 들어 선순위 가처분권자가 가처분 후 소유권을 이전하였거나 강제 경메를 진행시키는 경우, 또는 저당권을 설정하는 등 본연의 목적이 이뤄지면 선순위 가처분이라도 예외적으로 말소됩니다.

10 낙찰 후에도 말소되지 않는 권리가 있다고요?

부동산 등기사항전부증명서에 표시되는 권리 중 인수되는 등기

말소기준권리보다 앞서는 권리 중 가처분, 보전가등기, 지상권, 지역권, 배당신청하지 않은 전세권은 원칙적으로 낙찰자가 모두 인수합니다. 또한 예고등기는 순서와 상관없이 인수되고, 후순위 가처분은 본래 소멸되는 것이 원칙이지만 예외적으로 건물 철거를 위한 가처분은 낙찰자에게 인수되므로 매우 위험합니다.

부동산 등기사항전부증명서에 표시되는 않는 권리 중 인수되는 등기

유치권, 법정지상권, 분묘기지권입니다. 

토지별도등기

집합건물 등기부가 완성되었음에도 토지 등기부가 폐쇄되지 못하고 토지 등기부에 여러 권리들이 남아있는 경우를 토지별도등기라 합니다.

토지별도등기가 있는 물건은 위험한 물건이지만 지금은 대부분 안전한 물건이 되었습니다. 토지별도등기권자가 경매사건에서 배당을 신청하여 배당을 받으면 별도등기가 말소되기 때문입니다. 때문에우리가 입찰할 물건을 볼 때, 토지별도등기가 있으면 토지 등기사항전부증명서를 열람 후 그 등기권리지가 배당을 신청했는지 여부를 확인하면 됩니다.

토지별도등기가 말소되는 사건에서도 선순위 임차인이 있는 경우, 배당계산에 유의해야 합니다. 토지별도등기권자가 토지 부분에서 먼저 배당을 받아가므로 선순위 임차인은 그 후 남은 배당제원을 가지고 자신의 임차보증금을 배당받아야 하기 때문입니다. 선순위 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하면 당연히 낙찰자가 나머지 금액을 책임져야 합니다.

3장 권리분석 중수되기

01 등기사항전부증명서가 다가 아니라고요?

어떤 부동산을 건축, 리모델링 등의 공사를 했는데 소유자가 공사대금을 지급하지 않는 경우, 그 부동산을 점유하고 '유치권'을 주장할 수 있습니다. 

유치권이 성립하기 위해서는 1)소유자가 타인이어야 하고 2)물건을 점유하여야 하며 3)그 물건 자제에 관한 채권이 존재해야 합니다.

유치권의 성립요건

1. 경매 대상물 자체에서 발생된 채권이어야 합니다.

2. 부동산이 타인 소유여야 합니다.

3. 채권이 변제기에 있어야 하고, 경매개시결정 이후 발생된 채권은 인정되지 않습니다.

4. 반드시 경매기입등기 이전부터 점유해야 하고, 그 점유가정당한 권리에 의해 이뤄줘야 합니다.

5. 임대차 계약시 원상복구 등의 약정이 없어야 합니다. : 임대차 계약시 특약사항으로 '임차인은 임대차 기간 종료 후 목적물을 원상회복하여 임대인에게 반환한다'는 내용이 일반적으로 기입되는데, 이 약정이 대표적인 유치권 발생을 배제하는 특약입니다.

유치권자의 선관의무

유치권자가 유치물의 관리를 소홀히 하거나 손실을 입히는 경우 또는 채무자의 승낙없이 유치물을 사용,수익하거나 담보제공하는 경유가 있습니다. 이러한 경우에 해당하면 채무자는 '유치권의 소멸'을 청구할 수 있습니다.

유치권이 인정되지 않는 경우

1. 임차인이 자신의 영업을 위해 지출한 시설비(인테리어)

2. 토지(대지)만의 경매 시 지상건물 공사업자의 유치권

3. 과다한 부채로 곧 경매될 것이 예상되는 건물에 대한 공사업자의 유치권

4. 경매기입등기 후 점유한 유치권자

5. 채무자의 동의 없이 유치권자가 경매대상물을 임대한 경우

6. 임대인과 임차인이 건물명도 시 권리금을 반환하기로 약정이 있는 경우의 권리금

7. 임대차 계약시 '계약해지 시 임차인 부담으로 원상복구한다'라는 약정이 있는 경우

8. 정당한 권원의 유치권이라도 공사대금채권이 소멸하는 경우(3년)

9. 도급받은 자, 기사 기타 공사의 설계 또는 감독에 종사하는 자의 공사에 관한 채권

02 법정지상권이 뭐예요?

03 임야를 구입할 때 꼭 확인해야 하는 분묘기지권

4장 권리분석 고수되기

01 일괄경매를 진행할 때 주의해야 할 것들

토지와 건물의 말소기준 권리가 다릅니다.

임차인의 대항력은 '건물의 말소기준권리(토지의 말소기준권리가 아닌)'로 선후를 결정합니다.

배당에서 토지 저당권자는 감정평가서상의 토지 부분 비율만큼 배당금에서 먼저 받습니다.

배당자원(낙찰가에서 경매 제비용을 뺀 금액)에서 토지 비율만큼은 어떤 임차인도 배당을 받을 수 없습니다. (우선변제권뿐 아니라 최우선변제권까지)

03 임차인이 빚을 대신 갚는 경우가 있다고요?

선순위 저당권금액이 적고 후순위 저당권이나 강제경매 시 임차인의 대위변제 부분을 검토해야 하는 것입니다.

06 대지권이 미등기된 건물은 '물건명세서'를 우선 살펴보라고요?

올 한해 주식시작을 보면서 리스크가 너무 크다는 것을 느꼈습니다, 물론 리스크가 큰 만큼 수익률도 클 수 있습니다, 하지만 이런 시장에서는 자금 유동성이 확보가 되지 않습니다.

매월 꾸준히 들어오는 수익을 만들어야지 자금 유동성이 확보된다고 생각하고 12월 한달 동안 상가와 경매에 관한 책을 5권 정도 읽었습니다.  그리고 책을 읽고 나서 꼭 알아야할 사항들에 대해서 요약해보며 머리 속에 새겨넣으려고 합니다. 

첫번째 리뷰할 책은 부동산 업계에서 북극성주라는 아이디로 활동하시는 오은석님이 지으신 "월급쟁이를 위한 부동산 경매"입니다.

이 책은 부동산 경매에 대해 초보자도 이해하기 쉽게 설명되어 있습니다. 그리고 북극성님의 제자들의 경험담도 실려있어 다양한 케이스를 간접적으로 경험해 볼 수 있습니다. 

책을 읽으면서 중요하거나 꼭 알아야할 부분들을 정리해보았습니다. 이런 부분들은 주관적이기 때문에 다양한 부분에 대해 자세히 알고 싶은 분들은 책을 구입하셔서 보시는 것을 추천드립니다.

part 1 월급 모아서 부동산 경매, 정말 가능할까?

내 집 하나 갖고 싶다는 꿈, 이룰 수 있을까?

내집마련을 할 떄 가장 중요한 절대원칙이 있다. 바로 대출이자비용을 가족의 수입원인 월급에서 납부하지 않는 것이다. 즉, 월급은 가족의 생계를 영위하기 위해서만 사용하고 내 집 마련을 위한 이자는 생활비가 아니라 별도의 자금으로 관리를 해야 한다. 그렇지 않으면 혹시라도 문제가 생겼을 때 이자를 내느라 가족의 생계까지 위협을 받을 수 있다. 

부동산 경매에 대한 오해와 편견 부수기

경매의 모든 과정을 완벽히 배우고 경매 재테크를 하는 사람은 아무도 없을 것이다. 설사 모든 과정을 빠짐없이 배웠다고 하더라도 배우는 것과 실전에 적용시키는 것은 별개의 문제이다.

"해보지 않았으면 말을 하지 마라." 내가 즐겨 하는 말 중에 하나다. 해보지도 않았으면서 주변 소문이나 짐작만으로 부정적 사고를 갖게 되고 그 떄문에 실천하지 않는다면 얻어지는 것은 아무것도 없다.

경매 초심자가 반드시 알아야할 6가지 황금률

첫째, 경매는 욕심을 버리는 싸움이다. 경매를 활용하는 이유는 "싸게 사서 비싸게 팔라"는 투자원칙에 맞게 부동산을 싸게 살 수 있는 가장 훌륭한 방법이기 때문이다. 후회를 하지 않기 위해서는 입찰 하루 전에 결정한 입찰가를 절대 법원에서 변경하지 않아야 한다.

둘째, 패찰을 즐겨야 성공한다. 평균적으로 보면 다섯 번에서 열 번 정도 입찰해야 한 번 낙찰이 된다고 보면 된다.

셋째, 경매는 절대 독학하지 마라. 

넷째, 결과에 일희일비하면 실패한다.

다섯째, 경매로 일확천금을 얻을 수는 없다. 재작년보다는 좀 더 큰 희망을 꿈꿀 수 있었던 작년, 작년보다는 경제적으로 좀 더 여유로울 것 같은 올해. 이처럼 차근차근 시간이 흘러 나이가 흘러도 자식들에게 손 벌리지 않는 노후를 준비하겠다는 생각으로 임한다면 경매는 평생 재테크로서 손색없을 것이다.

여섯째, 발품이 없으면 수익도 없다.

part 2 천만원 소액경매, 차근차근 배워보자

심사와 소유권 취득과정

낙찰받은 물건이 취하 또는 취소될 가능성이 있다고 생각되면 잔금을 빨리 납부한다. 취하나 취소가 될 수 있는 물건이라도 낙찰자가 잔금을 납부하면 더 이상 취하나 취소가 되지 않기 때문이다.

일반적으로는 최대한 잔금 납부를 늦추는 것이 유리하다. 대부분 경락잔금대출을 받아서 납부하는 경우가 많기 때문에, 잔금납부를 늦출수록 이자지급일도 늦춰져 이익이기 때문이다.

경매는 잔금납부를 하면 소유권이전등기와 관계없이 낙찰자가 법적으로 소유권을 취득하게 된다.

part 3 초보와 고수의 결정적 차이 '재테크 마인드' 익히기

부동산 경매에도 3단계 장기 플랜이 필요하다

1단계: 임대목적 부동산에 도전하기

실투자금이 적은 경우는 물건의 개수로 승부를 하는 수밖에 없다. 이때는 최대한 자기자본을 줄이고 타인자본을 늘려야 한다. 또, 동일한 지역에 집중투자하기 보다는 분산투자를 하는 것이 바람직하고, 매두차익을 볼 수 있는 물건에 올인하기보다는 월세수익을 받을 수 있는 임대목적 물건 중심으로 접근하는 것이 좋다. 

실투자금이 넉넉하다 하더라도 초보자라면 첫 낙찰 목표는 실투자금이 적게 들고 임대수익을 얻을 수 있는 지방 소형아파트로 하는 것이 바람직하다.

임대목적 물건은 10채 정도가 적당하다. 

2단계: 매도목적 부동산에 도전하기

불황기 때 사용하는 매도전략은 급급매 가격보다 훨씬 저렴하게 낙찰받아 급급매를 원하는 매수자에게 매도해 그 차익만큼 수익을 얻는 것이다.

3딘계: 상가 및 다가구 부동산에 도전하기

임대목적 부동산과 매도목적 부동산을 한 채씩 낙찰받으면서 경매 경험과 부동산 보는 안목을 키우고, 안정된 월수입과 공실이 발생되었을 때 이를 메울 수 있는 긴급자금을 충분히 보유한 다음 상가를 공략해도 늦지 않다. 

경험을 쌓는 것을 주저하지 말자

경매 서적 100권을 읽는 것보다 낙찰 한 번 받는 것이 낫다.

첫 낙찰은 수익보다는 입찰부터 명도, 대출, 임대까지 전 과정을 한 번 경험한다는 생각으로 입찰해라.

주택의 경우 감정가의 60~70% 정도에 낙찰받으면 시세차익은 무조건 난다고 봐도 무방하지 않을까 싶다. 

낙찰가율, 낙찰률, 입찰경쟁률만 꽉 잡아라

경매 3요소인 낙찰가율, 낙찰률, 입찰경쟁률이 높으면 높을수록 경매시장은 활황이고, 낮으면 낮을수록 불황이라고 보면 된다.

낙찰가율, 낙찰률, 입찰경쟁률이 상승하기 시작하면 6개월 뒤에는 일반 부동산 시장의 매매가격도 상승할 가능성이 매우 높아진다. 따라서 경매정보지의 과거 낙찰사례 분석은 투자지역을 선정하는데 매우 중요한 역할을 하기 때문에 경매 재테크를 하는 사람이라면 절대 간과해서는 안된다.

초보자들이 많이 입찰하는 아파트의 경우 경매정보지를 통해 과거 낙찰된 물건을 지역별로 검색해서, 1~2개월 안에 낙찰가율이 90%를 넘어가고 입찰경쟁률이 높아지기 시작한 지역이 있다면 모르는 지역이라도 반드시 임장을 가봐야 한다. 공급부족이나 수요증가로 인해 투자할 가치가 생기는 시점일 가능성이 높다. 즉, 실질적인 호재가 발생하고 있는 지역이기 때문에 다른 사람보다 선정하면 분명 목표하는 수익을 거둘 수 있을 것이다.

전세금을 지렛대로 활용하기

주변에 입주물량이 대기하고 있고 전세가율이 지나치게 높은 경우에는 주의해야한다

대출을 지렛대로 활용하기

경락잔금대출은 상담창구를 통해 신청하기보다 경락잔금대출 중개인을 통해 신청하는 경우가 대부분이다. 중도상환수수료가 없고 만기일시상환상품도 많아 투자자들이 유용하게 사용하고 있다.

법무사가 관리하는 은행의 숫자가 많으면 많을수록 조건이 좋아지며, 여러 법무사와 거래를 하고 있는 베테랑 대출중개인일수록 낙찰자에게 맞는 대출조건을 제시해 준다.

1. '내가 낙찰받았다'라는 사실을 최대한 많은 대출 관계자에게 알린다.

2. 대출관계자에게 대출조건과 대출한도, 이율 등이 문자나 메일로 오면 이를 한눈에 볼 수 있도록 정리한다.

"제가 사장님에게 가서 자서를 하려고 했는데 조금 전에 다른 대출중개인이 연락을 해서 이 조건을 말씀하시더라고요. 그래서 흔들리고 있는데 혹시 사장님께서 이 조건을 맞춰줄 수 있는지 확인 좀 부탁드리려고 합니다. 거기는 ㅇㅇㅇ라고 하던데요."

3. 가장 좋은 조건을 제시한 1곳을 제외한 4곳 중 가장 좋은 조거을 맞춰줄 수 있는 곳에 자서를 하러 간다. 대출금액, 이율, 대출상환기간, 거치기간, 중도상환수수료 유무, 법무사 수수료, 보험료 가입 유무 등 처음에 제시한 내용과 차이가 있는지 꼼꼼하게 물어보고 확인한다.

그 후 가장 좋은 조건을 제시했던 곳에 자서를 하러 간다.

4. 최종적으로 하나를 고르고 나머지 금융기간에 자서 취소통보를 한다.

"오늘 다른 은행에서 그것보다 좋은 조건으로 대출실행을 해주겠다고 해서요, 정말 죄송하게 되었습니다. 혹시 그쪽 은행에서는 이 조건을 맞추리 어렵겠죠?"

낙찰보다 중요한 사후 물건 관리

낙찰받은 경매 물건이 3채 이상이 될 경우 3개월에 한 번씩은 부동산을 통해 매매, 전세, 시세 등을 체크해야 한다. 시세의 변동이 있다면 그 원인이 무엇인지 파악해야 한다.

3개월마다 하는 정기관리는 시세, 수급현황, 지역의 호재와 악재 등을 체크해 매도차익 및 임대수익률을 계산해 보고 적절한 매도시기를 결정하기 위한 것이다.

"1부동산 1통장"으로 효과적 관리를

경매 재테크에서 낙찰받는 것보다 중요한 것이 물건 관리이며, 물건 관리보다 중요한 것이 매도 타이밍이다.

재테크가 아닌 제2의 직업으로 생각하자

경매 제테크를 취미 정도가 아니라 '투잡'이라고 생각했다면 다른 웬만한 어떤 일보다 우선순위로 삼게 된다.

매일 2시간씩 투자하자.

인맥 없이는 경매 재테크에 성골할 수 없다.

경매 재테크를 하다보면 많은 사람들을 만나게 된다. 공인중개사, 법무사, 변호사, 세무사, 건축사, 경매계장, 대출 중개인, 은행지점장, 사무장, 관리사무소장, 소유자, 임차인, 채권자, 구청 및 동사무소 직원 등 많은 사람들과 관계를 맺을수록 알차고 중요한 정보를 다양하게 얻을 수 있다.

part 4 성공이냐 실패냐, 실전 소액경매 도전기

내부수리 여부를 파악하는 방법 중의 하나가 전세가격이다. 경매물건에 임차인이 거주하고 있다면 임장을 가기 전에 국토해양부 홈페이지에서 전월세 실거래가격을 먼저 확인한다. 매각물건명세서나 임대차 계약서 상의 계약일을 기준으로 경매물건의 전월세 가격이 실거래가격에 비해 높은지 체크한 후 임장을 가서 최종확인한다.

일반적으로 시세에 비해 높게 세를 높았다면 내부수리를 할 필요가 없이 깨끗한 상태일 가능성이 높로, 반대로 시세에 비해 낮게 세를 놓았을 경우에는 낙찰받은 후에 수리비용이 발생할 가능성이 높다. 

미래컴퍼니의 주가가 계속 지지부진합니다. 

빨리 레보아이가 선전하여 주가가 회복하길 바랍니다.

그와중에 연말에 미래컴퍼니의 배당이 있었습니다.

주당 0.04주입니다. 시중금리로 치면 4%의 금리입니다. 시중금리보다는 높다고 할 수 있겠습니다만 주가가 고점 대비 너무 많이 빠져서 은행보다 낫다고는 할 수 없는 상황입니다.

그래도 주주를 위해 배당도 하고 영업이익과 성장률은 계속 증가하고 있으니 올한해 기대해보겠습니다.

오늘 첫 배당금을 받았습니다.

어떤 기업일까요? 바로 커피업계의 대명사인 별다방으로 불리는 "스타벅스"입니다.

스타벅스는 제가 장기적으로 투자하는 회사입니다. 제가 장기적으로 투자하는 기업을 선정하는 방법은 누가 생각해도 절대 망하지 않을 것 같은 기업을 사는 것입니다. 누구나 다 알고 있는 생각이 바로 가장 효율적인 투자라고 생각합니다.

전세계적으로 삶이 윤택해지고 여가시간을 많이 찾다보니 자연스레 커피도 많이 사먹게 되지요. 한국만 해도 불과 10년 전에는 이렇게 커피를 많이 먹지 않았던 것 같습니다. 요즘은 남녀노소 상관없이 다 커피숍에 가서 얘기를 하고 차를 한잔씩 마시죠. 예전에는 정말 어디서 이렇게 많은 수다를 떨었는지 궁금하네요. 

한국의 커피업계의 영업이익의 절반 이상을 스타벅스가 가져간다는 기사를 본 기억이 있습니다. 

스타벅스코리아는 2017년 매출 1조2634억원을 기록한 데 비해 2~6위 다섯 회사 매출은 모두 합해도 8200억원에 불과했다.

http://news.mk.co.kr/newsRead.php?sc=30000017&year=2018&no=231863

스타벅스는 중국 시장에서도 대단한 성장률을 보이고 있습니다. 점유율이 무려 80%에 달합니다. 중국의 인구수와 중국은 전통적으로 차를 선호하는 경향이 있는 민족임을 감안해본다면 엄청난 수치입니다.

스타벅스의 중국 시장점유율은 2015년 73%에서 지난해 81%로 꾸준히 올라가고 있다. 이런 추세를 이어가기 위해 현재 17개 도시(1100개 매장)에서 시행하는 배달 서비스를 연말 30개 도시(2000개 매장)까지 확대할 계획이다.

http://news.mk.co.kr/newsRead.php?year=2018&no=742415

스타벅스의 주가를 보면 크게 2000년 후반부터 그래프가 치솟는 것을 알 수 있습니다. 사람들이 삶에서 커피를 많이 찾게된 시기부터죠. 스타벅스는 장기투자하는 기업인만큼 새로운 뉴스가 나오면 포스팅 하도록 하겠습니다.

오늘날의 기술은 끊임없이 진화하고 발전하고 있습니다. 사람들이 미처 이해하기도 전에 또다른 신기술이 나오는 세상이지요.

미래라고 하면 먼 훗날같지만 그렇다면 당장 내년인 2019년에는 우리 주변이 어떻게 바뀔지 생각해보셨나요? 대부분이 아실겁니다. 바로 5G와 전기자동차입니다. 누구나 다 아는 그런 섹터이고 이미 그 섹터종목들은 다 오를만큼 올랐다고 생각하실 수도 있습니다. 하지만 제가 보기엔 이제 시작입니다. 두 섹터에 많은 대표주들이 있지만 제가 관심을 가지고 있는 몇 종목만 추려보았습니다.

5G : 케이엠더블유, RFHIC, 쏠리드

4G에서 5G로의 전환은 3G에서 4G로의 전환과는 그 양상이 사뭇 다릅니다. 경부고속도로를 예를 들어 설명하자면,  3G->4G는 기존의 고속도로에서 차선을 더 늘려 더 많은 차들이 지나갈 수 있도록 하는 것입니다. 하지만 4G->5G는 경부고속도로의 차선으로는 모든 차를 수용하기에 부족하여 아예 새로운 신경부고속도로를 만드는 것입니다. 고속도로를 새로 만들기 위해서는 많은 건설장비와 자재가 필요하겠죠? 그리고 그 고속도로가 기존 경부고속도로보다 훨씬 큰 고속도로라면 얼마만큼의 건설장비와 자재가 필요할까요? 여러분들의 예상을 훨씬 뛰어넘는 수치일 것입니다.

LTE 기지국은 안테나가 2개만 들어갑니다. 하지만 5G 기지국은 32~64개의 안테나가 들어갑니다. 적게는 16배, 많게는 32배 차이가 나는거죠. 현재는 통신사들이 새로운 망을 구축하기에는 많은 비용과 시간이 소요되기 때문에 차선책으로 4G망을 활용해서 5G 초기단계를 진행하려고 하고 있습니다. 하지만 진정한 5G의 시대를 만들기 위해서는 무조건 새로운 망을 구축해야 합니다. 저는 그 점을 주목하고자 합니다. 통신사에서 망을 구축하려면 분명히 많은 장비가 필요하기 때문에  5G 통신장비 및 안테나를 만드는 회사에 수주를 해야 합니다. 그 많은 수주를 받은 통신장비업체는 그것이 매출로 직결됩니다. 매출의 증가는 바로 회사의 자산가치를 상승시켜 주가상승을 일으킵니다. 

5G 시대가 오면 뒤따라오는 것이 바로 자율주행차입니다. 이 섹터도 추가적으로 눈여겨 볼만하다고 생각됩니다.

MLCC(전기자동차) : 삼성전기, 코스모신소재, 삼화콘덴서

자율주행차와 더불어 또 화두가 되는 차가 바로 전기자동차입니다. 저는 자율주행차보다는 전기자동차 섹터가 더 빠른 미래에 올 것이라고 생각합니다. 자율주행자동차는 아직 상용화가 되지 않았지만 전기자동차는 이미 상용화가 되었고 그 선두에는 미국의 테슬라가 있습니다. 그리고 테슬라를 뒤쫓기위해 독일의 자동차 명가들이 독을 품고 전기차 시장에 뛰어들고 있습니다. 폭스바겐은 디젤게이트 이후 전기차 양산에 열을 올리고 있습니다. 2025년까지 브랜드별로 80종의 전기차를 선보이며, 2030년에는 300종의 전기차를 선보이겠다고 합니다. 

전기차 관련주는 직접적인 모터와 배터리를 비롯하여 부품까지 다양한 기술섹터 영역에 걸쳐있습니다. 그 중에서 저는 MLCC라는 분야의 섹터에 주목하고 있습니다. MLCC는 적층세라믹콘덴서로 MLCC는 전기를 일시적으로 저장했다가 필요한 곳에 공급해주는 부품입니다. 스마트폰과 같은 IT기기의 핵심 부품입니다.  스마트폰에 600~1000개씩 들어가는 MLCC가 일반 자동차에는 3000개, 전기자동차에는 1만5000개 들어갑니다. 단가도 전장용이 스마트폰용보다 약 4배 비싸다고 합니다. 전기차 시대가 오면 자연스럽게 MLCC 관련 제조업체의 주가도 크게 뛸 것이라고 생각합니다. 논리는 5G와 동일하죠. 

출근길에 신과 함께: [44-1] 공유경제, 자동차의 미래는 플랫폼이다. (f.고태봉) 편을 듣다보니 소프트뱅크라는 기업이 미래의 핵심이 되는 기술을 가진 회사들의 1대 또는 2~3대 주주라는 사실을 알고 충격이었습니다.

인공지능(AI), 자율주행자동차, 차량공유플랫폼, 로봇, 5G

최근에 다 들어본 앞으로 우리의 미래를 책임질 기술들이죠.

소프트뱅크는 이런 기술들의 대표기업들을 자회사로 두고 있거나 높은 지분을 확보하고 있습니다. 그래서 이 회사들이 성정하면 소프트뱅크의 기업가치는 더 늘어날 것입니다.

소프트뱅크에 투자하면 손정의의 포트폴리오를 그대로 가져가는 것이니 이것도 새로운 전략이 아닐까 합니다.

관심종목에 두고 지켜봐야겠습니다.

日 소프트뱅크, 모바일 반도체 1위 ARM 전격 인수…로봇·AI·IoT 융합시대 그린다

"특히, ARM은 저전력 설계 기술을 바탕으로 스마트폰에서 압도적인 시장 점유율을 자랑한다. 전세계 스마트폰 중 95%가 ARM 기술을 쓴 AP를 탑재하고 있다. 태블릿 시장 점유율은 85%, 웨어러블 시장점유율은 90%다.

http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2016/07/18/2016071801768.html

소프트뱅크, 엔비디아에 40억달러 투자한다

소프트뱅크가 엔비디아에 40억달러 규모를 투자한다. 24일(현지시간) 블룸버그는 소프트뱅크가 엔비디아의 지분을 매입, 4대 주주로 올라섰다고 보도했다. 

http://www.itbiznews.com/news/articleView.html?idxno=2373

日소프트뱅크, '보스턴 다이내믹스' 로봇회사 인수

손정의 소프트뱅크 사장은 “인간의 능력만으로는 해결하지 못하는 문제가 많다”면서 “스마트 로봇공학은 다음 단계의 정보혁명을 주도적으로 이끌어갈 것이며, 보스턴 다이내믹스는 첨단 다이내믹 로봇의 확실한 기술 리더”라고 설명했다

http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2017/06/09/2017060901907.html

손정의의 차량공유 제국…소프트뱅크가 제왕

미국 온라인 매체 쿼츠는 지난 1월 소프트뱅크가 우버의 최대 주주로 등극하자 이렇게 평가했다. 소프트뱅크는 우버에 77억달러(약 8조2000억원)를 투자해 지분 15%를 거머쥐었다. 이로써 소프트뱅크는 중국 디디추싱(투자액 약 100억달러), 싱가포르 그랩(30억달러), 인도 올라(2억1000만달러), 브라질 99(1억달러)에 이어 우버까지 주요 지역 강자들로 거대한 차량공유 플랫폼을 구축했다.

http://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2018041009370224636

손정의 투자 전략 통했다…소프트뱅크, 사상 최대 영업이익 올려

운용 규모 10조 엔 규모의 비전펀드가 올린 이익은 6487억 엔으로, 일본 이통사업 영업이익 4469억 엔을 웃돌았다. 영업이익의 절반 이상을 투자 사업으로 벌어들인 것이다. 미국 반도체 업체 엔비디아와 인도 호텔 숙박 앱 오요(OYO) 등의 지분 평가액이 크게 오른 것이 실적 호조로 이어졌다.

http://www.etoday.co.kr/news/section/newsview.php?idxno=1683638

바티 투자리포트 1.1 입니다.

불필요하다고 생각되는 부분을 삭제하고 양식을 가독성이 좋도록 업데이트하였습니다.

바티 (종목코드)

원칙1. 기업전체를 사들인다는 마음가짐으로 주식을 매수한다

원칙2. 신용거래가 미수는 하지 않는다.

원칙3. 테마주는 하지 않는다. 

"바티"는 어떤 사업을 하는가?

1. 사업 :  사업 요약

현재까지의 주력 사업입니다.  

2. 사업2 : 사업2 요약

미래컴퍼니의 신사업으로  

"바티"의 성적은 어떨까요? 

산업의 성장률 <  기업의 성장률

당해 성장률    >  지난 3년 평균성장률 

영업이익률이 두드러지게 상승 중 ->내용

ROE 또한 두드러지게 향상되고 있음 -> 높은 이유?  추가 조사 필요

ROE 변동 또는 유지될 수있는 BM인지 검토 : 추가 조사 필요

"바티"의 CEO는 어떤 인물일까요?

바티의 No1.바티 대표는 위인입니다. 

해당 분야의 전문가 여부 : 내용 

경영철학 : 내용 

도전정신 : 내용  

기업내용에 대해 솔직하게 언급 여부 : 내용

주주 이익을 대변할 의사 여부 : 내용

"바티"의 투자가치는 무엇일까요?

핵심 내용 + 핵심내용

기존 사업이 잘되고 있고 신규사업에서 새로운 매출이 발생한다면 기업의 전체매출이 증가하기 때문에 내용

"바티"의 투자가치2는 무엇일까요? (보조지표)

자산재평가 여부(부동산)

우량 자회사 보유 여부

보유주식 중에 좋은 회사의 주식 소유 여부

자사주 매입 및 소각 히스토리

"바티"를 사요? 마요?

첫번째 리포트이다보니 여러모로 시행착오를 겪다보니 작업이 길어졌습니다. 리포트를 적다보면서 다음 리포트부터 반영해야할 점을 생각해보았습니다.

1. 사업내용을 조금더 쉽게 적는다. -> 사업 내용을 이해하고 있다면 쉬운 말로 설명할 수 있어야 된다고 생각합니다.

2. 종목에 대해서 모니터링을 해서 투자가 끝날때까지 업데이트를 한다. -> 분기보고서가 곧 나올 예정이고 회사가 새로운 전략으로 사업을 수행할 수도 있고 시시각각 변화하는 시장에 대처하기 위해서는 업데이트가 꾸준해야 된다고 생각합니다. 

3. 리포트라는 이름 -> 리포트라고 하는 것이 맞을지에 대해 고민해보았습니다. 리포트는 전문적인 느낌이 강한데 저는 누구나 쉽게 보고 이해할 수 있는 정보지 같은 것이 제가 생각하는 리포트인데 이름에 대해서는 고민을 해보겠습니다.

4. 리포트 양식 -> 매수가격과 예상 시총은 적기에는 너무 시장이 유동적이가 제가 범접할 수 없는 영역인 것 같아서 삭제하였습니다. 그리고 기업유형도 딱히 정확하게 분류하는 것이 가능할에 대해 의문성이 들어 삭제하였습니다. 

미래컴퍼니 (049950)

원칙1. 기업전체를 사들인다는 마음가짐으로 주식을 매수한다

원칙2. 신용거래가 미수는 하지 않는다.

원칙3. 테마주는 하지 않는다. 

"미래컴퍼니"는 어떤 사업을 하는가?

1. 디스플레이 제조장비 :  엣지 그라인더 장비 점유율 세계 1위

현재까지의 주력 사업입니다. 미래컴퍼니의 매출의 90% 정도가 디스플레이제조사업에서 나옵니다. 엣지 그라인더는 디스플레이 패널의 엣지를 그라인딩 휠을 이용해 원하는 치수, 형상, 조도 등을 갖추도록 가공하는 것으로 디스플레이의 내구력을 향상시킵니다. 디스플레이 시장과 긴밀한 관계를 맺고 있기 때문에 경기 흐름을 탈 수 있습니다. 플렉서블 디스플레이 시장 확대 및 중국의 디스플레이 시장 증대로 인해 디스플레이 제조장비 수요 증대가 이루어질 것으로 예상합니다. 

2. 의료로봇사업 : 세계 2번째, 국내 최초 복강경 수술 로봇 개발 "레보아이"

미래컴퍼니의 신사업으로 복강경 또는 내시경 등을 이용하던 수술 과정을 작은 절개부를 통해 최소침습 복강경수술로봇을 삽입하여 수술을 수행합니다. 레보아이는 신체의 손상을 최소화하고 수술의 정확성과 안정성을 높여 생존율과 수술 후의 삶의 질을 높일 수 있는 수술 로봇입니다. 복부외과/흉부외과/비뇨기과/산부인과수술 등에 적용할 수 있으며 2016년 6월 17일 임상시험을 시작하여 2017년 3월 15일에 종료, 2017년 8월 3일, 한국식품의약품안전처의로부터 국내 최초로 개발한 수술로봇시스템에 대한 제조허가를 취득하였습니다. 2018년 3월 14일, 복강경 수술로봇 "레보아이(Revo-i)"를 출시하였습니다. 내시경 수술시 사용할 수 있도록 허가된 제품 중에서는 미국 인튜이티브서지컬의 다빈치 로봇수술 시스템에 이어 전 세계 두 번째입니다. 다빈치와 비교하여 로봇수술 1회당 비용을 약 42% 절감할 수 있도록 장비 가격, 유지보수 비용, 소모품 비용을 낮출 계획이라고 합니다.  

3. 3D센서사업: 다양한 분야에 적용가능한 "큐브아이"

 기존 카메라 센서는 평면 2D 기술을 근간으로 해 단순한 피사체의 형태만 파악할 수 있지만, 큐브아이는 레이저의 반응 속도로 거리를 실시간으로 계산할 수 있습니다. 예를 들어, 의류매장에 설치하면 고객들이 어떤 제품에 오랜 시간을 보내는 지 데이터화할 수 있어 매장 입장에서도 효율적인 제품 배치를 할 수 있게 되겠죠.  "큐브아이"는 10~20m까지 떨어진 물체와 사람의 동작과 사물을 인식할 수 있기 때문에 자율주행자동차, 가상현실(VR), 증강현실(AR), 의료 등 다양한 분야로 확대할 예정이라고 합니다.  

"미래컴퍼니"의 성적은 어떨까요? 

산업의 성장률 <  기업의 성장률

당해 성장률    >  지난 3년 평균성장률 

영업이익률이 두드러지게 상승 중 ->중국수출비중을 2017년 44.7%까지 끌어올려 중국의 디스플레이 시장확대 전략에도 실적을 유지할 수 있다고 판단되며 플렉서블 디스플레이 시장에도 대응할 수 있는 기술력을 갖추고 있음, 신사업에서의 새로운 매출 발생 기대

ROE 또한 두드러지게 향상되고 있음 -> 높은 이유?  추가 조사 필요

ROE 변동 또는 유지될 수있는 BM인지 검토 : 추가 조사 필요

"미래컴퍼니"의 CEO는 어떤 인물일까요?

미래컴퍼니의 김준홍 대표는 창업주로부터 물려받은 2세 경영인입니다. 

해당 분야의 전문가 여부 : 미국 미시간대학교 공대를 마친 후 컬럼비아대학 전문경영대학원(MBA)을 졸업했다. 푸르덴셜투자증권 리서치센터 디스플레이/반도체 담당연구원, 이화다이아몬드공업 등 금융업과 제조업을 넘나드는 분야에서 경력을 쌓았음 

경영철학 : "기업은 단순한 일터가 아니라 수많은 조직원과 이해 당사자들이 함께 머무는 공동체라고 생각한다", "구성원들과 경영인 사이에 신뢰와 믿음이 없는 조직은 조그만 위기에도 무너지기 쉽다" 

도전정신 : 부친의 의지로 반대를 무릅쓰고 밀어붙인 현재 회사 주력제품인 에지 그라인더처럼 수술로봇 사업, 그리고 빅데이터, 사물인터넷과 연결되는 센서사업을 추진함  

기업내용에 대해 솔직하게 언급 여부 : 알수없음

주주 이익을 대변할 의사 여부 : 알수없음(단, 배당을 실시하고 있는걸로 보아 어느정도 의지는 있어보임)

"미래컴퍼니"의 투자가치는 무엇일까요?

꾸준한 실적이 예상되는 기존 사업 + 레보아이가 이끄는 새로운 매출

기존 사업이 잘되고 있고 신규사업에서 새로운 매출이 발생한다면 기업의 전체매출이 증가하기 때문에 기업의 가치는 상승해야 합니다. 그럼 결국 시장에서는 주가 상승이라는 결과를 가져오는거죠. 미래컴퍼니는 이러한 공식에 가장 잘 맞는 기업이라고 생각합니다. 

삼성전자와 엘지전자에서 플레서블 디스플레이를 채용한 휴대폰을 내년에 출시한다고 발표하였습니다. 즉, 국내 패널 제조업체는 기존의 LCD 패널 중심이 아닌 OLED와 Flexible 디스플레이 등 차세대 분야로의 투자가 주를 이를 것으로 전망됩니다. 또한, 중국 패널제조업체의 설비투자가 공격적이기에 중국시장에도 납품하고 있는 미래컴퍼니의 디스플레이 제조장비 산업은 꾸준히 성장해나갈거라고 생각합니다. 

수술로봇 시장은 1999년부터 시작되어 현재 전 세계적으로 4,000여 대 이상이 보급되었으며 신한금융투자에 의하면 2020년까지 연평균 13% 성장할것이라고 합니다. 미래컴퍼니의 수술용 로봇 전략은 소형 및 지방병원을 공략하여 점진적으로 대형병원으로 늘린다는 전략입니다. 이런 전략대로 팔리다면 신한금융투자의 시나리오 분석에 의하면 장비판매금액은 1000억 정도입니다. 작년 매출의 1/3의 달하는 수준으로 대단합니다.

"미래컴퍼니"의 투자가치2는 무엇일까요? (보조지표)

자산재평가 여부(부동산)

우량 자회사 보유 여부

보유주식 중에 좋은 회사의 주식 소유 여부

자사주 매입 및 소각 히스토리

"미래컴퍼니"를 사요? 마요?

지금까지는 기사를 보고 증권사 리포트를 본 후 머리 속으로 정리한 후 냉정한 판단보다는 뜨거운 열정으로 투자하는 방식을 많이 했습니다. 개미 중의 개미가 하는 방식이죠. 

그러다보니 운인지 노력인지에 대해 헷갈리는 경우가 많았습니다. 그래서 투자하기 전에 증권사의 리포트처럼 저만의 투자 리포트를 작성해보고 평가해서 투자하는 전략으로 바꾸려고합니다.

그래서 오늘 포스팅은 "바티 투자 리포트 1.0" 을 만들어 보았습니다

이 양식을 토대로 기업 투자 리포트를 작성하여 점점 발전시켜 나가도록 하겠습니다.

첫번째 투자리포트 회사는 "미래컴퍼니" 입니다. 현 주주로써 최근 하락폭이 너무 커서 황당(?)합니다. 무엇이 잘못되었는지 리포트를 적어보며 다시 한번 되짚어보려 합니다. 

종목명: 바티 (종목코드)

원칙1. 기업전체를 사들인다는 마음가짐으로 주식을 매수한다

원칙2. 신용거래가 미수는 하지 않는다.

원칙3. 테마주는 하지 않는다. 

1. "바티"는 어떤 사업을 하는가?

2. "바티"를 사야할 이유와 팔아야 할 이유는 무엇인가?

3. "바티"의 예상 시총은 얼마인가?

4. "바티"의 예상 매수 가격 밴드는 얼마인가?

5. "바티"의 성장성 

산업의 성장률 v. 기업의 성장률

당해 성장률 v. 지난 3년 평균성장률

영업이익 상승지속 가능성 검토

영업이익률 상승 추세 파악

ROE가 높은 이유

ROE 추세 파악

ROE 변동 또는 유지될 수있는 BM인지 검토

6. "바티"의 CEO

이전 회사의 실적

해당 분야의 전문가 여부

경영철학

업계 관행을 과감하게 탈피할 수 있는 도전정신 파악

기업내용에 대해 솔직하게 언급 여부

주주 이익을 대변할 의사 여부

7. "바티"의 기술력

탁월한 브랜드, 기술 보유, 맨파워, 기타

8. "바티" 투자가치: 보조지표

자산재평가 여부(부동산)

우량 자회사 보유 여부

보유주식 중에 좋은 회사의 주식 소유 여부

자사주 매입 및 소각 히스토리

9. "바티"의 기업유형

A. 브랜드형 기업

소비자가 제품을 찾을 때 당연시하는 브랜드가 있는가?

대안을 찾을 수 없는 브랜드가 있는가?

제품의 종류와 동일시되는 브랜드가 있는가?

경쟁제품이 아예없는 브랜드가 있는가?

각 제품별 시장점유율이 1위인 기업은 어디인가?

만든 기업의 이름만 들어도 믿고 살 수 있는 브랜드인가?

브랜드 이름만 들어도 떠오르는 이미지나 단어가 있는가?

가격변화에 민감하지 않은 계층을 상대로 하는 사업인가?

B 경쟁사몰락형 기업

강력한 경쟁사가 부도가 났는가?

경쟁사의 몰락으로 마케팅비용 부담이 줄어드는가?

경쟁사의 몰락이 자사의 시장점유율 확대로 연결되고 있는가?

C. 기술둔감형 기업

기술이 제품의 경쟁력을 좌우하는가?

남들이 쉽게 모방할 수 있는기술이 제품에 적용되는가?

기술개발이 원천적으로 필요없는 제품을 만드는가?

신제품 출시주기가 길어도 상관없는가?

신제품 개발에 비용이 많이 들어가지 않는가?

D. 독점형 기업

싫어도 어쩔 수 없이 구매해야하는 제품이나 서비스가 있는가?

구매할 때 특별히 선택하지 않고 당연시하는 제품이나 서비스가 있는가?

그것을 사용하지 않으면 불편을 느끼게 되는 제품이나 서비스가 있는가?

특허권에 의해 보호받는 제품을 가진 기업을 아는가?

사업을 시작할 때 돈이 너무 많이 드는 업종이라서 후발주자가 새로 시장에 들어가기가 힘든가?

가격이 올라가도 어쩔 수 없이 살 수밖에 없는 제품이 있는가?

핵심역량을 가지고 아웃소싱을 효과적으로 활용하고 있는가?

반복적인 구매가 필요한 제품이나 서비스를 다루는가?

재투자로 인해 과다한 지출이 발생하지 않는가?

업종 내의 경쟁이 치열하지 않은가?

2018/11/05 - [바티인베스트먼트] - 한국형 가치투자 전략 후기 시즌2: 내가 사려는 회사는 어떤 기업형일까? 1편 에서는 6가지의 기업형을 정리하였습니다. 이제 남은 10가지의 유형을 더 정리해보겠습니다. 

책에서는 몇가지 유형이 더 있는데 제 입맛에 맞게 총 16가지의 유형으로 기업형을 분류하고자 합니다.

7. 독점형 기업

싫어도 어쩔 수 없이 구매해야하는 제품이나 서비스가 있는가?

구매할 때 특별히 선택하지 않고 당연시하는 제품이나 서비스가 있는가?

그것을 사용하지 않으면 불편을 느끼게 되는 제품이나 서비스가 있는가?

특허권에 의해 보호받는 제품을 가진 기업을 아는가?

사업을 시작할 때 돈이 너무 많이 드는 업종이라서 후발주자가 새로 시장에 들어가기가 힘든가?

가격이 올라가도 어쩔 수 없이 살 수밖에 없는 제품이 있는가?

핵심역량을 가지고 아웃소싱을 효과적으로 활용하고 있는가?

반복적인 구매가 필요한 제품이나 서비스를 다루는가?

재투자로 인해 과다한 지출이 발생하지 않는가?

업종 내의 경쟁이 치열하지 않은가?

독점기업은 소비재 기업이 많습니다. 생활하면서 어쩔수 없이 필요에 의해 사야하는 경우가 많기 때문입니다. 콜라시장도 코카콜라와 펩시가 양분하고 있고, 대형마트도 이마트와 롯데마트로 양분되고 있는 추세입니다. 그렇게 입지가 굳어진 시장에 후발주자가 새로이 들어가서 경쟁한다는 것은 쉽지 않은 일이죠. 독점형 기업에 해당하는 질문들은 독점형 기업뿐만이 아니라 다른 유형의 기업에도 적용하면 괜찮은 것들이 많습니다.

저는 독점형 기업의 질문들을 추려서 사용할 계획입니다.

8. CEO형 기업

이전 회사에서 놀라운 성과를 보여주었는가?

해당 분야의 전문가인가?

업계 관행을 과감하게 탈피할 수 있는 도전정신을 갖고 있는가?

자신만의 경영철학을 가지고 있는가?

검소한가?

기업내용에 대해 솔직하게 이야기하는가?

주주 이익을 대변할 의사가 있는가?

CEO가 기업에 영향을 미치는 기업으로 대표적인 기업이 바로 미국의 애플입니다. 자신만의 철학으로 애플의 아이덴티티를 구축하여 애플을 전세계 시총 1위의 기업으로 만들어버렸죠. 잡스 신봉자가 지금의 애플의 충성고객이라고 말해도 가히 과언이 아니죠. 국내기업에서 이런 영향력을 행사할 수 있는 사람을 한번 찾아보는 것도 재미있을 것 같군요. 잡스처럼은 아니어도 적어도 해당 분야의 전문가가 CEO인 것은 중요한 포인트라고 생각합니다. 

CEO형 기업은 범주를 넓혀서 어떤 기업을 투자할 때  CEO에 대해서도 질문리스트를 토대로 분석하는 전략을 취하겠습니다.

9. 재정의형 기업

이전에 알고 있던 사업과 전혀 다른 사업에서 돈을 벌고 있는가?

기업의 핵심 역량을 파악했는가?

실적이 좋지만 주가가 오르지 않는 종목이 있는가?

사람들이 그 기업을 높게 평가하지 않는 근거가 합리적인가?

재정의형 기업은 기존에 알던 기업을 새로운 시각으로 다시 보는 것입니다. 책에서의 사례를 보면 동양제과가 제과회사에서 미디어관련 회사로 거듭나어 회사의 가치를 재평가하였습니다. 요즘 주식시장으로 보면 기존사업에서 바이오업종으로 사업을 확장시켜 나가는 것이지요. 한때 바이오 사업을 한다고만 해도 주가가 하염없이 치솟던 시절도 있었죠. 

재정의형 기업은 제가 생각하는 가치투자와는 사뭇 다른 형태라서 이런 형태의 기업은 다루지 않겠습니다. 물론, 아직 내공이 부족하여 이 부분까지 보지 못하는 부분이 크죠.

10. 불경기속 선두형 기업

주가가 경기에 민감하게 반응하는 기업에는 어떤 것이 있는가?

주가가 3~4년 단위로 큰폭으로 상승, 하락을 반복하는 업종이 있는가?

불황 때 경쟁사들이 무너지면서 시장점유율이 높아진 기업이 있는가?

주가가 과도한 정도로 충분히 하락한 상태인가?

시장의 실망감이 충분히 주가에 반영되어 있는가?

경기가 호전되고 있는 조짐이 보이는가?

실적이 분기마다 개선되지만 주가는 여전히 저평가 상태에 있는가?

불경기 속 선두형 기업은 경기가 안좋은 상황임에도 불구하고 꾸준하게 성정해 나가는 기업을 말합니다. 그런 기업은 다른 기업과는 차별화된 무언가가 존재할 것입니다. 그런데 위 질문들은 불경기 속 선두형 기업을 분류하기에 각각 특정사례에만 국한된다고 생각합니다. 

위 질문들은 주가가 빠진 기업들에 대해 투자할 때 활용하는 방안이 좋겠습니다.

11. 유통물량부족형 기업

발행주식 수가 많지 않은 기업인가?

대주주가 많은 지분을 가지고 있는가?

실적이 좋음에도 불구하고 유통주식 수가 적다는 이유로 아무도 사지않는 기업이 있는가?

시가총액이 적다는 이유로 기관투자자들이 사지 않는가?

유통물량이 부족한 기업은 주가가 쉽게 오를수도 있고 쉽게 내릴 수도 있습니다. 그래도 대주주가 지분율이 50% 이상 되고 실적도 뒷받침이 된다면 좋은 기업 중의 하나라고 판단할 근거가 되겠지요. 

여기서는 대주주의 지분율만을 투자 체크포인트로 가져가겠습니다.

12. 고ROE 기업

ROE가 높은 이유는 무엇인가?

ROE가 지속적으로 높은 상태를 유지하는가?

높은 ROE수준이 지속될 수 있는 BM을 가지고 있는가?

유보이익을 효과적으로 재투자할 수 있는 능력이 있는가?

ROE는 자기자본이익률을 뜻하며, 기업이 자기 자본으로 얼마만큼의 이익을 냈느냐에 대한 척도입니다. 가령, ROE가 10%이며, 1억원의 자기자본으로 1천만원의 이익을 냈다는 것입니다 ROE가 30%이면 3천만원의 이익을 냈다는 것이기 떄문에 ROE가 높을수록 좋은 기업입니다. 가투소라는 카페의 어떤 분은 ROE 데이터를 10년치를 분석하여 가지고 계시더군요. 10년 동안 ROE가 10%이상인 기업이라면 투자할만하지 않을까요? 

저도 기업을 투자할 때 ROE 수치도 눈여겨 보도록 하겠습니다

13. 고성장형 기업

매출액과 영업이익,순이익이 동시에 증가하고 있는가?

산업의 성장률보다 기업의 성장률이 더 높은가?

장기간에 걸쳐 꾸준히 성장하고 있는가?

최근 사업연도의 성장률이 지난 3년 평균성장률보다 높은가?

성장률이 타회사보다 월등히 뛰어나다면 그것은 그만큼의 성장동력이 있음을 의미합니다. 그러면 그만큼 주가에 반영되어야 하므로 투자하기에 좋은 회사입니다.

고성장형 기업도 제가 투자하는 기업의 1순위 대상입니다. 이런 기업으로 투자한 회사가 미래컴퍼니인데 요즘 주가가 너무 빠져서 참 안타깝습니다. 하지만 회사 자체가 워낙 탄탄하니 다시 좋은 날이 올거라고 믿습니다. 

14. 고영업이익형 기업

영업이익률이 왜 높게 나타나는가?

가격변화에 민감하지 않은 계층을 상대로 하는 사업인가?

탁월한 브랜드나 기술을 보유하고 있는가?

영업이익률이 상승 추세를 그리고 있는가?

높은 영업이익률이 지속될 수 있는가?

영업이익률이 높은 기업의 대표적인 회사는 보톡스 회사들입니다. 휴젤, 메디톡스 같은 회사들은 영업이익률이 50%에 육박합니다. 50,000원하는 보톡스를 맞으면 25,000원이 남는다는 것이니 엄청난 이익률이죠. 보톡스는 여성들에게 아름다움을 유지시켜주는 도구로 각광받고 있으며, 한국회사들은 보톡스 기술력은 세계 최고 수준입니다. 그리고 보톡스 기술을 해외로 수출하여 매출을 다방면으로 확대하고 있어 그 성정상 또한 기대됩니다.

고영업이익형 기업은 제가 투자하고자하는 기업의 1순위 조건입니다. 영업이익이 점점 늘어나고 있다면 두말할 것도 없죠.

15. 고배당형 기업

액면배당률이 아닌 시가배당률이 시중금리보다 높은가?

주식배당인가 현금배당인가?

매년 배당금이 일정하게 지급되었는가?

배당금을 실적 상승에 따라 높여가고있는가?

고배당정책을 유지해도 기업이 성장하는데 전혀 지장이 없는가?

배당이란 기업이 번 돈을 주주들에게 돌려주는 것으로 돈으로 주는 현금배당과 주식을 주는 주식 배당이 있습니다. 배당은 주주친화적인 정책이지만 한국기업들은 이를 잘 행하지 않습니다. 주가 대비 배당금 비율을 뜻하는 배당수익률도 한국은 1.3% 수준으로 전세계 최저 수준입니다. 미국은 50년 연속 배당을 하면서도 50년 연속 배당률을 높인 기업들이 여럿 있습니다. 대표적인 것인 기업이 코카콜라입니다. 버핏도 코카콜라의 주주 중의 한사람이죠

저는 한국 대신 미국에서 고배당형 기업을 찾아보도록 하겠습니다. . 고배당형 기업은 아직 공부가 필요하므로 다음에 상세하게 다루어 보겠습니다.

16. 자사주 매입형 기업

자사주를 꾸준히 매입하고 있는가?

자사주 매입이 사내 여유자금만으로 충분히 가능한가?

자사주를 소각할 계획을 가지고 있는가?

자사주 소각기능 조항이 정관에 포함되어 있는가?

자사주 매입이나 소각은 기업이 실적이 좋아 이익이 많이 남아서 주가 부양책으로 하는 경우가 많습니다. 하지만 이것은 기업 내부에서 정하는 일이라 예측하기가 힘듭니다.

따라서 저는 자사주 매입형 기업은 과거에 자사주를 매입하거나 소각한 경우가 있는 경우가 있다면 투자하기에 좋은 시그널이라고 판단하는 보조지표로 활용해보겠습니다.