경매책을 추천하면 무조건 추천하는 책이 바로 송사무장님의 책들입니다.

처음에는 송사무장이라는 이름에서 엄청 딱딱한 법전같은 느낌의 책이라 생각이 들어 선뜻 손이 가질 않았습니다. 그래서 다른 책들을 먼저 보았죠. 그러다가 경매에 대해서 제대로 알아야겠다고 생각하고 많은 사람들이 추천하는 송사무장님의 책을 샀습니다.

그때 느꼈습니다. 역시 사람들의 추천을 받을만한 책이라고 말이죠.

자칭과 타칭 모두 인정하는 대한민국에서 경매를 제일 잘하는 송사무장님! 책을 보는 내내 감탄을 하고 배우고 싶고 배워야겠다는 생각이 들었습니다.


그 중에서 먼저 "송사무장의 부동산 경매의 기술"이란 책은 책 제목처럼 경매에서 사용할 수 있는 모든 기술들을 망라했다고 할 수 있습니다. 

중요한 내용이나 꼭 기억해야 하는 사항을 모아보았습니다. 제 기준으로 정리하였기 때문에 자세히 알고 싶은 분들께서는 책을 사셔서 정독해보시는 것을 추천합니다.



1장 초보도 할 수 있는 주거형 물건

01 낙찰 후 대금미납이 발생하는 경우(재매각 물건)

말소기준권리보다 앞선 인수 사항이나 대향력 있는 임차인을 미처 확인하지 못하고 입찰했을 경우

현장 조사 시 제대로 시세 파악이 안 되어 실제 시세와 차이가 많이 발생했을 경우(보증금을 포기하는게 오히려 손해가 덜한 경우)

낙찰 받고 해당 물건에 가보니 불난 집이거나 물이 줄줄 새는 등 건물의 치명적인 결함을 알게 되었을 경우(이 경우 보증금을 포기할 것이 아니라 매각불허가 신청이 가능하다)

낙찰 받고 그 집에 가보니 깍두기 아저씨들이 고스톱 치면서 기다리고 있을 경우(낙찰자의 수준에 비해 명도가 어려울 경우)

낙찰을 받았는데 신용문제로 대출이 용이하지 않을 경우

입찰 금액을 잘못 기재하여 낙찰을 포기하는 경우(1억원을 10억원으로 잘못 쓰는 등)

02 부동산에서 시세 파악할 때 주의사항

나이 드신 할아버지 공인중개사는 공경은 하되 말씀하신 시세는 맹신하지 말자.

매도가격과 매수가격을 따로 물어보자.(생각보다 차이가 크다)

귀찮다는 듯이 얘기하는 부동산에서는 귀 파면서 나오면 된다.

행정적이 규제사항이나 혐오시설도 점검한다.

부부인 척하고 둘이 가면 부동산에서 실수요자로 생각해 친절하게 설명해줄 때가 많다.

부동산은 여러 군데 들를수록 좋다. 자기와 맞는 중개업소를 사귀면 재산이 된다.

03 권리분석방법

'대지권이 없음'이라고 표시된 경우엔 반드시 토지등기부를 별도로 발급받아 낙찰 후 적법하게 대지권을 취득할 수 있는지 여부를 확인해야 한다(대지권 미등기라도 감정가격에 토지가격이 포함된 경우, 토지별도등기가 되어이 있어도 낙찰 후 대지권등기가 가능하다. 쉽게 알아보기 위해 토지등기부를 열람하여 호기수별로 대지권 등기가 마무리되어 가는 경우에는 입찰해도 된다).

부동산이 빌라 1층일 경우 실제 용도는 근린생활시설이나 창고인데, 불법 개조하여 주거용으로 사용하는 경우가 있다. 이런 물건을 낙찰 받게 되면 불법 용도 변경한 부부을 원상복구하거나 위반건축물 이행강제금을 납부하여야 하는데, 건축물 대장에서 불법건축물로의 구조 변경이나 증축 등의 여부를 알 수 있으니 입찰 전 잘 파악하여야 한다.

1단계 말소기준권리 찾기

2단계 등기부등본상의 인수권리 분석

3단계 임차인(점유자) 분석 : 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인이 있는 경우 배당요구종기일 이내에 배당요구 신청을 했는지, 확정일자를 갖췄는지 등을 확인하여 임차인이 경매절차에서 보증금 전액을 배당받을 수 있는지, 낙찰 후 인수금액은 얼마인지 사전에 확인한다.

4단계 매각물건명세서 및 기타 인수조건 확인


2장 초보에서 중수되기

01 상가낙찰기

본인이 초보자이거나 생소한 지역에 입찰하는 경우 업업이 잘 되는 지역인지 꼼꼼히 조사하려면 상가 지역에 차를 세워두고 영업 현황을 점검하도록 하자. 어느 시간대에 손님이 많은지, 하루 매출은 어느 정도 되는지 감을 잡아야만 한다. 부동산은 기본적으로 목돈이 투자되기에 항상 철저하고 꼼꼼하게 사전조사를 해야 한다. 특히 인근 시세를 조사하는 것도 빠뜨리면 안된다. 상가는 인근에 거래가 없으면 매매가격을 책정하는 것이 애매할 수 있는데 이럴 경우에는 임대가격을 꼼꼼하게 조사하면 역으로 매매가격을 산출할 수 있다. 

상가를 매입할 때 순수 현금투자비용(대출받지 않을 경우) 임대가격을 비교하여 월세 수입률이 6%이상이면 괜찮은 것이다. 

02 상가임대차보호법 제대로 알기

임대차보증금 이외에 차임(월세)이 있는 경우 차임에 100을 곱하여 보증금으로 환산해 기존의 보증금에 합산한 금액을 환산보증금이라고 한다. (환산보증금 계산시에는 부가세는 포함하지 않는다)

본인이 초보자이거나 생소한 지역에 입찰하는 경우 업업이 잘 되는 지역인지 꼼꼼히 조사하려면 상가 지역에 차를 세워두고 영업 현황을 점검하도록 하자. 어느 시간대에 손님이 많은지, 하루 매출은 어느 정도 되는지 감을 잡아야만 한다. 부동산은 기본적으로 목돈이 투자되기에 항상 철저하고 꼼꼼하게 사전조사를 해야 한다. 특히 인근 시세를 조사하는 것도 빠뜨리면 안된다. 상가는 인근에 거래가 없으면 매매가격을 책정하는 것이 애매할 수 있는데 이럴 경우에는 임대가격을 꼼꼼하게 조사하면 역으로 매매가격을 산출할 수 있다. 


3장 중수에서 고수 따라잡기

01 낙찰부동산에 대해 강제집행하려면

점유자와 원만한 합의가 되지 않아 강제집행을 신청할 때는 일단 인도명령결정이 되어야 하고 인도명령결정문과 인도명령결정문이 상대방에게 송달되었다는 송달증명원을 첨부해서 강제집행 신청을 해야 한다. 따라서 인도명령이 결정되었더라도 결정문을 상대방이 받지 않았다면 강제집행을 신청할 수 없다.

인도명령결정문이 송달되지 않으면 주소보정을 해서 다시 송달신청을 해야 한다. 여기에서 법원마다 업무에 약간 차이가 있다. 인천, 의정부, 고양지원은 인도명령결정문이 송달되지 않았을 경우 낙찰자가 따라 재송달 신청을 하지 않아도 해당 경매계에서 발송송달을 해준다. 

발송송달은 공시송달과 비슷한 개념인데 쉽게 말해서 1차에 송달을 받지 않으면 2차 발송하는 순간에 송달된 것으로 간주하여 업무처리를 하는 것이다. 그러니깐 2차에서 인도명령결정문을 상대방에게 발송하는 날짜로 송달증명원 발급이 가능한 것이다.

 부동산 인도의 법적 절차

1. 인도명령

인도명령은 낙찰자가 잔금을 낸 후 해당 부동산을 점유한 점유자에게 부동산 인도를 요구했으나 이를 거부할 경우 점유자를 상대로 법원에 인도명령을 신청하는 것이다(실전에서는 점유자와 이사에 대해 협의하기 전에 잔금납부와 동시에 인도명령신청을 한다).

2. 인도명령의 대상

소유자, 채무자뿐만 아니라 경매개시일 이후의 모든 대향력이 없는 점유자이며 대항력 있는 임차인이나 적법한 유치권자의 경우에는 낙찰 후 인도명령을 신청해도 기각된다.

3. 인도명령의 절차와 결정

- 낙찰자는 낙찰 잔금을 내고 잔금 납부일로부터 6개월 이내에 인도명령 신청이 가능하다.

- 해당 부동산의 점유자가 낙찰자에게 대항할 수 있는 특별한 사유가 없는 한 낙찰자가 인도명령을 신청하면 약 2주일 이내에 결정문이 나온다. 

- 실전에서는 잔금납부와 동시에 신청을 하는 것이 좋다(법무사사무소에서 소유권 이전 시 서비스차원에서 해주기도 한다).

4. 인도명령 외 낙찰자가 부동산 명도를 하기 위한 보조 방법

- 점유이전금지가처분 신청

- 내용증명 발송

- 부동산 인도(강제)집행

인도명령신청->인도명령결정->점유자에게 인도명령결정문 송달->해당 계에서 송달증명원 발급->송달증명원+인도명령결정 정본으로 집행관사무실에 강제집행 신청->집행비용 예납->점유자에게 집행 계고(예고)->부동산 인도 집행 시행->유체동산 경매신청(점유자가 강제집행 후에도 자기 짐을 찾아가지 않는 경우)

 선순위 전세권 미확인

말소기준권리보다 앞선 선순위전세권이 있을 경우에는 배당요구 신청을 하지 않으면 낙찰자가 전세보증금을 인수해야 한다.

선순위 임차권은 배당요구 신청을 하지 않아도 자동 배당된다.


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