부동산 경매에서 초보가 가장 두려워하는 것은 바로 권리분석이라고 생각합니다. 왜냐하면 법이 들어가기 때문이죠. 일반적인 사람에게 법이란 그저 지켜야 하는 것, 어길 시 처벌을 받는 것 정도로 인식하기 때문이죠.

부동산 경매는 해당 물건에 대해 어떤 권리가 있고 내가 낙찰받았을 떄 어떤 리스크가 있고 없고를 판단할 수 있는게 중요합니다. 그게 바로 권리분석입니다.

부동산은 사람들의 삶과 얽혀있는 것이기 때문에 권리에 다양한 케이스가 존재합니다. 이 모든것을 다 알수는 없어도 기본적인 원리와 원칙만 알면 쉽게 권리분석을 할 수 있다고 생각합니다.

그래서 택한 책이 바로 "저는 부동산 경매가 처음인데요! 2탄 권리분석 완전정복" 입니다.

이 책에는 권리분석에 대해 다양한 사례를 들면서 친절하게 설명해주고 있기 때문에 이 책을 읽은 후 권리분석에 대해 어느정도 자신감이 붙었습니다. 

중요한 내용이나 꼭 기억해야 하는 사항을 모아보았습니다. 제 기준으로 정리하였기 때문에 자세히 알고 싶은 분들께서는 책을 사셔서 정독해보시는 것을 추천합니다.


1장 권리분석 첫걸음 떼기

01 부동산 권리가 도대체 뭐예요?

권리분석을 공부하는 것은 부동산을 구입할 때 예상치 못한 피해를 입지 않는 것입니다.

두번째 이유는 외관상 위험해보이지만 실제로 그렇지 않은 물건을 찾아 아주 낮은 가격에 매수하여 일반 부동산에 비해 큰 초과차익을 거두는데 있습니다.

03 물건과 채권의 차이는 뭔가요?

물권은 해당 부동산에 대해 직접적으로 설정되었기 때문에 이후에 설정된 권리보다 언제나 우선합니다. 다른 사람 명의로 이전해도 새로운 주인에게 본래의 권리를 그대로 행사할 수 있습니다.

채권은 부동산이 아닌 사람에 대해 최초로 발생한 권리이므로 이후에 설정된 '등기된 권리자'보다 앞서지 못합니다. 그리고 소유자가 바뀌면 새로운 소유자에게 자신의 권리를 주장할 수 없습니다.

정리하자면 물권은 부동산으로부터 나오는 권리이며, 예외적인 경우를 제외하고 등기를 해야 권리가 생기고, 등기 후에는 다른 채권자보다 먼저 채권을 변제받을 수 있는 우선변제권이 생기며, 모든 사람에게 대항할 수 있는 배타적 권리를 가지고 있습니다. 채권은 특정 사람에 대한 권리로 등기를 하지 않으며, 우선변제권도 없고, 채권자끼리는 동일 순위로 배당을 받게 됩니다.

04 권리분석의 핵심은 무엇인가요?

내가 마음에 드는 부동산에 입찰을 하고자 할 떄 안전한지 또는 위험한지를 판단하는 것입니다. 여기서 '안전'이란 제출한 낙찰가격 이외에 추가로 부담하는 금액이나 권리가 전혀 없다는 것을 의미합니다. 그렇다면 '위험'이란 낙찰가격 외에 더 부담해야하는 금액, 권리가 있다는 뜻입니다.

첫번째, 부동산 등기사항전부증명서에서 '말소기준권리'를 찾아 등기부상 인수되는 권리 유무를 확인합니다. 말소기준권리가 될 수 있는 권리는 근저당, (가)압류, 담보가등기, 강제경매기입등기 4가지입니다. 예외적으로 선순위 전세권이 기준권리가 될 수 있으며, 예고등기와 선순위 가처분 및 후순위 가처분 중 건물 철거를 위한 가처분은 등기부상 인수되는 권리입니다.

두번째가 점유자의 확인입니다. 점유자가 소유자라면 문제가 없지만 임차인이라면 우리가 책임져야하는 임차인인지를 판단해야 합니다. 선순위임차인이라면 보증금을 낙찰자가 전부 인수해야 합니다. 이때 임차인이 배당금을 얼마나 받느냐가 낙찰자가 천당에서 지옥까지 다양한 상황을 겪겠죠.

세번째가 보이지 않는 권리(유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등)에 대한 조사로 현장답사나 법원서류를 통해 확인해야 합니다.  

05 부동산경매, 권리분석이 만사다!

권리분석은 경매의 시작이며, 위험을 피하고 수익을 높이는 필수코스입니다.

물권은 그 순서 그대로 우선순위를 갖지만, 채권은 우선권을 갖지 못합니다. 결국 채권은 제일 앞에 있더라도 자신보다 뒤에 있는 물권, 채권과 평등하게 배당을 받을 수 밖에 없습니다.


2장 권리분석 기초 다지기

01 등기사항전부증명서가 도대체 뭐예요?

등기사항전부증명서란 부동산의 현황과 권리 관계를 기재한 장부로, 이를 통해서 해당 부동산의 역사(권리 관계 변천사)를 파악할 수 있습니다.

표제부: 부동산의 사실 관계에 대한 설명으로, 토지의 경우 지번, 지목, 면적 등이 기재되며 건물의 경우 지번, 건물 내역 등이 기재됩니다. 또한 집합건물의 경우 표제부가 1동의 건물표제부와 전유부분의 2개의 표제부가 존재하며, 대지권에 대한 설명도 기재됩니다.

갑구: 소유권에 관한 사항을 기재하며 소유권에 대한 가압류, 가등기, 가처분, 예고등기, 환매등기, 경매개시결정 등이 모두 갑구에 기재됩니다.

을구: 소유권 이외의 권리사항인 저당권, 전세권, 지상권, 지역권, 주택임차권 등이 기재됩니다.

단톡건물은 토지 등기사항전부증명서와 건물 등기사항전부증명서로 나뉘어 있는 반면, 집합건물은 토지와 건물 부분을 뭉뚱그려 집합건물에 대한 등기사항전부증명서 하나에 권리 관계를 모두 기재합니다.

집합건물의 경우 건물의 말소기준권리와 토지의 말소기준권리가 상이할 때, 임차인에 대한 권리분석은 건물을 기준으로 말소기준권리를 찾아 소멸 또는 인수를 판단합니다.

03 매각물건명세서는 어떻게 보는 건가요?

부동산경매에서 가장 중요한 문서인 매각물건명세서는 법원에서 경매 물건의 각종 권리를 확인하고 설명해주는 서류입니다.

법원에서는 감정평가서, 현황조사서도 제공하지만 마일 현황조사서와 매각물건명세서가 다르면 일단 매각물건명세서를 기준으로 권리분석을 하는 것이 좋습니다. 즉, 경매절차에서 가장 믿을 수 있고 중요한 서류는 매각물건명세서입니다.

등기사항전부증명세서에 기재되지 앟는 권리(대표적으로 임차권, 유치권)도 매각물건명세서에 기재되고, 등기사항전부증명서상의 권리 중 인수되는 권리도 기재하여 투자자의 현명한 투자를 돕습니다.

분석을 위해서는 결국 매각물건명세서와 등기사항전부증명서가 그 기준이 되고, 그 밖에 현황조사서, 감정평가서, 문건접수내역 등이 보조자료가 됩니다.

매각물건명세서의 최선순위 설정일자: 스스로 등기사항전부증명서를 정리하여 말소기준권리를 찾았다면 바로 매각물건명세서에 기재된 이 말소기준권리와 일치하는지 확인해봐야 합니다.

매각물건명세서의 배당요구종기: 종기일 이후 배당신청하면 배당에 참여할 수 없고, 그가 만약 대항력 있는 임차인이라면 낙찰자가 그 보증금을 인수할 수 있습니다. 간혹, 법원의 실수로 배당요구를 한 임차인이 '배당요구 여부'에 기재되지 않는 경우가 있으므로 배당요구 여부에 체크되지 않은 임차인이 있으면 경매사건의 '문건접수내역'을 함께 살펴봐야 합니다

매각물건명세서의 정보출처구분: '현황조사'와 '권리신고'가 있는데, 이는 집행관이 현장에서 확인한 현황조사 내용과 실제로 임차인이 서류를 갖춰 신고한 권리신고내용이 다를 수 있다는 것을 보여줍니다, 만약 두 가지 내용이 다를 때는 권리신고내용이 맞는 것으로 봐야 합니다.

04 감정평가서에서는 무엇을 봐야 하나요?

상가 건물이나 단독주택 등의 경매 때는 '제시외 건물'이 있는 경우가 종종 있는데 감정평가시 포함되었다면, 낙찰자가 잔금 납부 후 해당 제시 외 건물에 대해서도 소유권을 확보하고, 포함되지 않았다면 그 제시외 건물은 매각에서 제외된 것입니다,

06 말소기준권리에는 어떤 권리들이 있나요?

(근)저당권, 담보가등기, (가)압류, 강제경매기입등기

전세권이 말소기준권리를 갖기 위해서는 1)해당 전세권이 부동산 전체에 대해 설정되었을 것, 2)전세권자가 경매신청을 하였거나 배당요구를 하였을 것, 이 두가지를 모두 충족해야 합니다.,

가등기는 1)담보가등기와 2)보전가등기로 나눌 수 있는데 담보가등기는 채권담보를 목적으로 하는 가등기입니다. 즉, 외형은 가등기이지만 그 실질은 저당권과 유사한 가등기의 한 형태지요. 보전가등기는 장래에 이뤄질 소유권이전등기를 대비해 본래 순위를 확보해두기 위해 미리 설정해두는 가등기입니다. 

담보가등기는 말소기준권리가 되며 보전가등기는 말소기준권리가 되지 못하고, 이때는 말소기준권리를 찾아 선순위 가등기여부를 반드시 확인해야 합니다. 그런데등기사항전부증명서에는 둘다 똑같이 '소유권이전청구권 가등기'로 기재됩니다. 구분하는 가장 간단한 방법은 가등기권자가 1)경매를 신청했는지 여부 2)배당요구를 했는지 여부 이 두가지를 확인합니다. 가등기권자가 경매신청을 했거나 배당요구를 했다면 이때는 담보가등기이고, 둘 다 하지 않았다면 우선 선순위 보전가등기로 보아 위험하다고 생각하면 됩니다. 또는 등기사항전부증명서에서 해당 가등기의 등기원인을 확인하여 '매매예약 또는 매매계약'으로 기재되어 있으면 보전가등기이고, '대물반환예약'으로 기재되어 있으면 담보가등기가 됩니다. 하지만 예외적으로 '매매계약'으로 기재된 가등기라도 때떄로 보전가등기가 아닌 담보가등기가 되곤 합니다.

08 건물철거를 위한 가처분은 순위와 무관하게 위험하다

말소기준권리 이후의 후순위 가처분은 소멸되는 것이 맞지만, 후순위 가처분이라도 건물철거를 위한 가처분은 말소기준에 관계없이 인수가 됩니다.

선순위 가처분이라도 가처분권자가 가처분 후 자기목적이 달성된 경우, 그 가처분은 말소됩니다. 예를 들어 선순위 가처분권자가 가처분 후 소유권을 이전하였거나 강제 경메를 진행시키는 경우, 또는 저당권을 설정하는 등 본연의 목적이 이뤄지면 선순위 가처분이라도 예외적으로 말소됩니다.

10 낙찰 후에도 말소되지 않는 권리가 있다고요?

부동산 등기사항전부증명서에 표시되는 권리 중 인수되는 등기

말소기준권리보다 앞서는 권리 중 가처분, 보전가등기, 지상권, 지역권, 배당신청하지 않은 전세권은 원칙적으로 낙찰자가 모두 인수합니다. 또한 예고등기는 순서와 상관없이 인수되고, 후순위 가처분은 본래 소멸되는 것이 원칙이지만 예외적으로 건물 철거를 위한 가처분은 낙찰자에게 인수되므로 매우 위험합니다.

부동산 등기사항전부증명서에 표시되는 않는 권리 중 인수되는 등기

유치권, 법정지상권, 분묘기지권입니다. 

토지별도등기

집합건물 등기부가 완성되었음에도 토지 등기부가 폐쇄되지 못하고 토지 등기부에 여러 권리들이 남아있는 경우를 토지별도등기라 합니다.

토지별도등기가 있는 물건은 위험한 물건이지만 지금은 대부분 안전한 물건이 되었습니다. 토지별도등기권자가 경매사건에서 배당을 신청하여 배당을 받으면 별도등기가 말소되기 때문입니다. 때문에우리가 입찰할 물건을 볼 때, 토지별도등기가 있으면 토지 등기사항전부증명서를 열람 후 그 등기권리지가 배당을 신청했는지 여부를 확인하면 됩니다.

토지별도등기가 말소되는 사건에서도 선순위 임차인이 있는 경우, 배당계산에 유의해야 합니다. 토지별도등기권자가 토지 부분에서 먼저 배당을 받아가므로 선순위 임차인은 그 후 남은 배당제원을 가지고 자신의 임차보증금을 배당받아야 하기 때문입니다. 선순위 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하면 당연히 낙찰자가 나머지 금액을 책임져야 합니다.


3장 권리분석 중수되기

01 등기사항전부증명서가 다가 아니라고요?

어떤 부동산을 건축, 리모델링 등의 공사를 했는데 소유자가 공사대금을 지급하지 않는 경우, 그 부동산을 점유하고 '유치권'을 주장할 수 있습니다. 

유치권이 성립하기 위해서는 1)소유자가 타인이어야 하고 2)물건을 점유하여야 하며 3)그 물건 자제에 관한 채권이 존재해야 합니다.

유치권의 성립요건

1. 경매 대상물 자체에서 발생된 채권이어야 합니다.

2. 부동산이 타인 소유여야 합니다.

3. 채권이 변제기에 있어야 하고, 경매개시결정 이후 발생된 채권은 인정되지 않습니다.

4. 반드시 매기입등기 이전부터 점유해야 하고, 그 점유가정당한 권리에 의해 이뤄줘야 합니다.

5. 임대차 계약시 원상복구 등의 약정이 없어야 합니다. : 임대차 계약시 특약사항으로 '임차인은 임대차 기간 종료 후 목적물을 원상회복하여 임대인에게 반환한다'는 내용이 일반적으로 기입되는데, 이 약정이 대표적인 유치권 발생을 배제하는 특약입니다.

유치권자의 선관의무

유치권자가 유치물의 관리를 소홀히 하거나 손실을 입히는 경우 또는 채무자의 승낙없이 유치물을 사용,수익하거나 담보제공하는 경유가 있습니다. 이러한 경우에 해당하면 채무자는 '유치권의 소멸'을 청구할 수 있습니다.

유치권이 인정되지 않는 경우

1. 임차인이 자신의 영업을 위해 지출한 시설비(인테리어)

2. 토지(대지)만의 경매 시 지상건물 공사업자의 유치권

3. 과다한 부채로 곧 경매될 것이 예상되는 건물에 대한 공사업자의 유치권

4. 경매기입등기 후 점유한 유치권자

5. 채무자의 동의 없이 유치권자가 경매대상물을 임대한 경우

6. 임대인과 임차인이 건물명도 시 권리금을 반환하기로 약정이 있는 경우의 권리금

7. 임대차 계약시 '계약해지 시 임차인 부담으로 원상복구한다'라는 약정이 있는 경우

8. 정당한 권원의 유치권이라도 공사대금채권이 소멸하는 경우(3년)

9. 도급받은 자, 기사 기타 공사의 설계 또는 감독에 종사하는 자의 공사에 관한 채권

02 법정지상권이 뭐예요?

03 임야를 구입할 때 꼭 확인해야 하는 분묘기지권


4장 권리분석 고수되기

01 일괄경매를 진행할 때 주의해야 할 것들

토지와 건물의 말소기준 권리가 다릅니다.

임차인의 대항력은 '건물의 말소기준권리(토지의 말소기준권리가 아닌)'로 선후를 결정합니다.

배당에서 토지 저당권자는 감정평가서상의 토지 부분 비율만큼 배당금에서 먼저 받습니다.

배당자원(낙찰가에서 경매 제비용을 뺀 금액)에서 토지 비율만큼은 어떤 임차인도 배당을 받을 수 없습니다. (우선변제권뿐 아니라 최우선변제권까지)

03 임차인이 빚을 대신 갚는 경우가 있다고요?

선순위 저당권금액이 적고 후순위 저당권이나 강제경매 시 임차인의 대위변제 부분을 검토해야 하는 것입니다.

06 대지권이 미등기된 건물은 '물건명세서'를 우선 살펴보라고요?


+ Recent posts