바티인베스트

올 한해 주식시작을 보면서 리스크가 너무 크다는 것을 느꼈습니다, 물론 리스크가 큰 만큼 수익률도 클 수 있습니다, 하지만 이런 시장에서는 자금 유동성이 확보가 되지 않습니다.

매월 꾸준히 들어오는 수익을 만들어야지 자금 유동성이 확보된다고 생각하고 12월 한달 동안 상가와 경매에 관한 책을 5권 정도 읽었습니다.  그리고 책을 읽고 나서 꼭 알아야할 사항들에 대해서 요약해보며 머리 속에 새겨넣으려고 합니다. 

첫번째 리뷰할 책은 부동산 업계에서 북극성주라는 아이디로 활동하시는 오은석님이 지으신 "월급쟁이를 위한 부동산 경매"입니다.

이 책은 부동산 경매에 대해 초보자도 이해하기 쉽게 설명되어 있습니다. 그리고 북극성님의 제자들의 경험담도 실려있어 다양한 케이스를 간접적으로 경험해 볼 수 있습니다. 

책을 읽으면서 중요하거나 꼭 알아야할 부분들을 정리해보았습니다. 이런 부분들은 주관적이기 때문에 다양한 부분에 대해 자세히 알고 싶은 분들은 책을 구입하셔서 보시는 것을 추천드립니다.

part 1 월급 모아서 부동산 경매, 정말 가능할까?

내 집 하나 갖고 싶다는 꿈, 이룰 수 있을까?

내집마련을 할 떄 가장 중요한 절대원칙이 있다. 바로 대출이자비용을 가족의 수입원인 월급에서 납부하지 않는 것이다. 즉, 월급은 가족의 생계를 영위하기 위해서만 사용하고 내 집 마련을 위한 이자는 생활비가 아니라 별도의 자금으로 관리를 해야 한다. 그렇지 않으면 혹시라도 문제가 생겼을 때 이자를 내느라 가족의 생계까지 위협을 받을 수 있다. 

부동산 경매에 대한 오해와 편견 부수기

경매의 모든 과정을 완벽히 배우고 경매 재테크를 하는 사람은 아무도 없을 것이다. 설사 모든 과정을 빠짐없이 배웠다고 하더라도 배우는 것과 실전에 적용시키는 것은 별개의 문제이다.

"해보지 않았으면 말을 하지 마라." 내가 즐겨 하는 말 중에 하나다. 해보지도 않았으면서 주변 소문이나 짐작만으로 부정적 사고를 갖게 되고 그 떄문에 실천하지 않는다면 얻어지는 것은 아무것도 없다.

경매 초심자가 반드시 알아야할 6가지 황금률

첫째, 경매는 욕심을 버리는 싸움이다. 경매를 활용하는 이유는 "싸게 사서 비싸게 팔라"는 투자원칙에 맞게 부동산을 싸게 살 수 있는 가장 훌륭한 방법이기 때문이다. 후회를 하지 않기 위해서는 입찰 하루 전에 결정한 입찰가를 절대 법원에서 변경하지 않아야 한다.

둘째, 패찰을 즐겨야 성공한다. 평균적으로 보면 다섯 번에서 열 번 정도 입찰해야 한 번 낙찰이 된다고 보면 된다.

셋째, 경매는 절대 독학하지 마라. 

넷째, 결과에 일희일비하면 실패한다.

다섯째, 경매로 일확천금을 얻을 수는 없다. 재작년보다는 좀 더 큰 희망을 꿈꿀 수 있었던 작년, 작년보다는 경제적으로 좀 더 여유로울 것 같은 올해. 이처럼 차근차근 시간이 흘러 나이가 흘러도 자식들에게 손 벌리지 않는 노후를 준비하겠다는 생각으로 임한다면 경매는 평생 재테크로서 손색없을 것이다.

여섯째, 발품이 없으면 수익도 없다.

part 2 천만원 소액경매, 차근차근 배워보자

심사와 소유권 취득과정

낙찰받은 물건이 취하 또는 취소될 가능성이 있다고 생각되면 잔금을 빨리 납부한다. 취하나 취소가 될 수 있는 물건이라도 낙찰자가 잔금을 납부하면 더 이상 취하나 취소가 되지 않기 때문이다.

일반적으로는 최대한 잔금 납부를 늦추는 것이 유리하다. 대부분 경락잔금대출을 받아서 납부하는 경우가 많기 때문에, 잔금납부를 늦출수록 이자지급일도 늦춰져 이익이기 때문이다.

경매는 잔금납부를 하면 소유권이전등기와 관계없이 낙찰자가 법적으로 소유권을 취득하게 된다.

part 3 초보와 고수의 결정적 차이 '재테크 마인드' 익히기

부동산 경매에도 3단계 장기 플랜이 필요하다

1단계: 임대목적 부동산에 도전하기

실투자금이 적은 경우는 물건의 개수로 승부를 하는 수밖에 없다. 이때는 최대한 자기자본을 줄이고 타인자본을 늘려야 한다. 또, 동일한 지역에 집중투자하기 보다는 분산투자를 하는 것이 바람직하고, 매두차익을 볼 수 있는 물건에 올인하기보다는 월세수익을 받을 수 있는 임대목적 물건 중심으로 접근하는 것이 좋다. 

실투자금이 넉넉하다 하더라도 초보자라면 첫 낙찰 목표는 실투자금이 적게 들고 임대수익을 얻을 수 있는 지방 소형아파트로 하는 것이 바람직하다.

임대목적 물건은 10채 정도가 적당하다. 

2단계: 매도목적 부동산에 도전하기

불황기 때 사용하는 매도전략은 급급매 가격보다 훨씬 저렴하게 낙찰받아 급급매를 원하는 매수자에게 매도해 그 차익만큼 수익을 얻는 것이다.

3딘계: 상가 및 다가구 부동산에 도전하기

임대목적 부동산과 매도목적 부동산을 한 채씩 낙찰받으면서 경매 경험과 부동산 보는 안목을 키우고, 안정된 월수입과 공실이 발생되었을 때 이를 메울 수 있는 긴급자금을 충분히 보유한 다음 상가를 공략해도 늦지 않다. 

경험을 쌓는 것을 주저하지 말자

경매 서적 100권을 읽는 것보다 낙찰 한 번 받는 것이 낫다.

첫 낙찰은 수익보다는 입찰부터 명도, 대출, 임대까지 전 과정을 한 번 경험한다는 생각으로 입찰해라.

주택의 경우 감정가의 60~70% 정도에 낙찰받으면 시세차익은 무조건 난다고 봐도 무방하지 않을까 싶다. 

낙찰가율, 낙찰률, 입찰경쟁률만 꽉 잡아라

경매 3요소인 낙찰가율, 낙찰률, 입찰경쟁률이 높으면 높을수록 경매시장은 활황이고, 낮으면 낮을수록 불황이라고 보면 된다.

낙찰가율, 낙찰률, 입찰경쟁률이 상승하기 시작하면 6개월 뒤에는 일반 부동산 시장의 매매가격도 상승할 가능성이 매우 높아진다. 따라서 경매정보지의 과거 낙찰사례 분석은 투자지역을 선정하는데 매우 중요한 역할을 하기 때문에 경매 재테크를 하는 사람이라면 절대 간과해서는 안된다.

초보자들이 많이 입찰하는 아파트의 경우 경매정보지를 통해 과거 낙찰된 물건을 지역별로 검색해서, 1~2개월 안에 낙찰가율이 90%를 넘어가고 입찰경쟁률이 높아지기 시작한 지역이 있다면 모르는 지역이라도 반드시 임장을 가봐야 한다. 공급부족이나 수요증가로 인해 투자할 가치가 생기는 시점일 가능성이 높다. 즉, 실질적인 호재가 발생하고 있는 지역이기 때문에 다른 사람보다 선정하면 분명 목표하는 수익을 거둘 수 있을 것이다.

전세금을 지렛대로 활용하기

주변에 입주물량이 대기하고 있고 전세가율이 지나치게 높은 경우에는 주의해야한다

대출을 지렛대로 활용하기

경락잔금대출은 상담창구를 통해 신청하기보다 경락잔금대출 중개인을 통해 신청하는 경우가 대부분이다. 중도상환수수료가 없고 만기일시상환상품도 많아 투자자들이 유용하게 사용하고 있다.

법무사가 관리하는 은행의 숫자가 많으면 많을수록 조건이 좋아지며, 여러 법무사와 거래를 하고 있는 베테랑 대출중개인일수록 낙찰자에게 맞는 대출조건을 제시해 준다.

1. '내가 낙찰받았다'라는 사실을 최대한 많은 대출 관계자에게 알린다.

2. 대출관계자에게 대출조건과 대출한도, 이율 등이 문자나 메일로 오면 이를 한눈에 볼 수 있도록 정리한다.

"제가 사장님에게 가서 자서를 하려고 했는데 조금 전에 다른 대출중개인이 연락을 해서 이 조건을 말씀하시더라고요. 그래서 흔들리고 있는데 혹시 사장님께서 이 조건을 맞춰줄 수 있는지 확인 좀 부탁드리려고 합니다. 거기는 ㅇㅇㅇ라고 하던데요."

3. 가장 좋은 조건을 제시한 1곳을 제외한 4곳 중 가장 좋은 조거을 맞춰줄 수 있는 곳에 자서를 하러 간다. 대출금액, 이율, 대출상환기간, 거치기간, 중도상환수수료 유무, 법무사 수수료, 보험료 가입 유무 등 처음에 제시한 내용과 차이가 있는지 꼼꼼하게 물어보고 확인한다.

그 후 가장 좋은 조건을 제시했던 곳에 자서를 하러 간다.

4. 최종적으로 하나를 고르고 나머지 금융기간에 자서 취소통보를 한다.

"오늘 다른 은행에서 그것보다 좋은 조건으로 대출실행을 해주겠다고 해서요, 정말 죄송하게 되었습니다. 혹시 그쪽 은행에서는 이 조건을 맞추리 어렵겠죠?"

낙찰보다 중요한 사후 물건 관리

낙찰받은 경매 물건이 3채 이상이 될 경우 3개월에 한 번씩은 부동산을 통해 매매, 전세, 시세 등을 체크해야 한다. 시세의 변동이 있다면 그 원인이 무엇인지 파악해야 한다.

3개월마다 하는 정기관리는 시세, 수급현황, 지역의 호재와 악재 등을 체크해 매도차익 및 임대수익률을 계산해 보고 적절한 매도시기를 결정하기 위한 것이다.

"1부동산 1통장"으로 효과적 관리를

경매 재테크에서 낙찰받는 것보다 중요한 것이 물건 관리이며, 물건 관리보다 중요한 것이 매도 타이밍이다.

재테크가 아닌 제2의 직업으로 생각하자

경매 제테크를 취미 정도가 아니라 '투잡'이라고 생각했다면 다른 웬만한 어떤 일보다 우선순위로 삼게 된다.

매일 2시간씩 투자하자.

인맥 없이는 경매 재테크에 성골할 수 없다.

경매 재테크를 하다보면 많은 사람들을 만나게 된다. 공인중개사, 법무사, 변호사, 세무사, 건축사, 경매계장, 대출 중개인, 은행지점장, 사무장, 관리사무소장, 소유자, 임차인, 채권자, 구청 및 동사무소 직원 등 많은 사람들과 관계를 맺을수록 알차고 중요한 정보를 다양하게 얻을 수 있다.

part 4 성공이냐 실패냐, 실전 소액경매 도전기

내부수리 여부를 파악하는 방법 중의 하나가 전세가격이다. 경매물건에 임차인이 거주하고 있다면 임장을 가기 전에 국토해양부 홈페이지에서 전월세 실거래가격을 먼저 확인한다. 매각물건명세서나 임대차 계약서 상의 계약일을 기준으로 경매물건의 전월세 가격이 실거래가격에 비해 높은지 체크한 후 임장을 가서 최종확인한다.

일반적으로 시세에 비해 높게 세를 높았다면 내부수리를 할 필요가 없이 깨끗한 상태일 가능성이 높로, 반대로 시세에 비해 낮게 세를 놓았을 경우에는 낙찰받은 후에 수리비용이 발생할 가능성이 높다.