바티인베스트

오늘 리뷰할 책은 '송사무장의 부동산 공매의 기술'이란 책입니다.

경매의 기술에서 그 노하우와 요점정리에 감탄했던터라 리뷰도 읽지않고 바로 구매하였습니다. 그만큼 믿고 볼 수 있다는 반증이지요.

공매는 경매와는 약간 다르지만 온라인으로 입찰할 수 있기 때문에 직장인들에게 유용합니다. 시중에 공매에 대해 이 책만큼 자세히 다룬 책은 없는 것 같습니다. 

직장인이며 경매에 관심을 가지는데 입찰하러갈 여건이 안되시는 분들은 이 책으로 공매를 공부하시기를 추천드립니다.

중요한 내용이나 꼭 기억해야 하는 사항을 모아보았습니다. 제 기준으로 정리하였기 때문에 자세히 알고 싶은 분들께서는 책을 사셔서 정독해보시는 것을 추천합니다.

PART1  공매 입문과 매각절차

01 임차인 등 이해관계인의 배분요구 신청

배분요구의 종기 전에 최선순위 전세권자 및 선순위임차인도 배분요구를 해야만 배분을 받을 수 있다. 배분요구한 채권자 중에 배분요구에 따라 매수인의 인수부담이 달라지는 경우 해당 채권자는 배분요구의 종기일 이후 이를 철회하지 못한다. 임차인 역시 배분요구종기일까지 대항력을 유지(존속요건)하고 있어야만 배분에 참여할 수 있다.

02 세무공무원의 현황조사서 

1)기재사항- 공매재산의 현상, 점유관계, 차임, 그밖의 현황 및 특이사항

2)조사내용

가)조사일사, 조사장소, 조사방법, 부동산의 현황(위치, 현황, 사용용도, 내부구조 등)

나)부동산의 점유관계, 임대차 관계 조사내용(임차인, 임차보증금, 차임, 임대차 기간, 임차부분), 주민등록 전입(주거형 물건), 사업자등록(업무용 물건), 확정일자

* 전입세대열람내역, 사업자등록사항 등의 열람내역, 사진이나 도면 등 첨부

추후 이런 사항이 미비한 경우 '매각결정취소신청의 근거'가 될 수 있다. 즉, 실수로 낙찰받은 경우 이 부분에서 매각절차상 하자를 찾아보면 될 것이다.

실전02 공매의 난해한 부분은 경매정보를 활용하라

경매와 공매가 동시에 진행되는 경우 경매자료를 통해 점유자와 부동산 현황에 대한 자세한 정보를 수집하고 입찰은 경쟁이 덜한 공매를 통해 한다. 결과적으로 공매는 경매보다 낙찰가가 조금 더 저렴할 뿐 아니라 잔금납부를 빨리 할 수 있는 장점도 있기에 이를 최대한 활용하는 것이다.

임대차정보에 임차인의 보증금과 전입일이 기재되어 있으면 임차인이 배분요구를 한 것으로 판단해도 될 것이다. 왜냐하면 임차인이 임대차계약서를 첨부하여 자산관리공사에 배분요구 신청을 해야만 임차보증금과 전입일, 확정일자를 공매담당자가 기재할 수 있기 때문이다.

채권을 임대차로 전환한 경우에는 대항력이 성립하지 않는다. 즉, 채권자가 우선변제받기 위해 자신이 소유자에게 받을 채권을 서로 협의하여 전세계약으로 전환한 경우이다.

PART2  공매부동산 검색 요령

물건 검색 시 반드시 확인해야 할 사항

(1)물건정보에서 확인해야 할 사항

조회수는 보통 100~300번 정도 조회가 되고 그 이상이 되면 인기가 높은 것이다.

위임기관/담당부서: 입찰 전에 위 연락처로 전화를 하게 되면 공고상 기재되어 있지 않은 부분에 대한 궁금한 사항을 질문할 수 있다(체납금액, 임대차에 관한 사항과 해당물건에 선순위 임차인이 있을 때 반드시 조세채권의 법정기일도 입찰 전에 문의해야 한다.)

(2)입찰이력에서 확인해야 할 사항

입찰이력은 해당 공고일 이전에 매각되었던 이력이 표시된다. 만약 과거에 낙찰되었으나 대금미납된 내역이 있는 경우 그 부분도 표시된다. 대게 대금미납사건의 경우 당해세가 많거나 조세채권의 법정기일이 빠른 경우, 선순위 임차인 등 권리상 하자부분이 존재할 가능성이 높으므로 그 부분을 철저하게 확인 후 입찰에 참여해야 한다.

(3)물건 세부 정보에서 확인해야 할 사항

(4)압류재산 정보에서 확인해야 할 사항

유의사항: 경매로 비유하면 '매각물건명세서' 역할을 한다.

(5)입찰 정보에서 확인해야 할 사항

공매재산 명세서: 2012년 1월 이후 최초공고물건은 경매의 매각물건명세서처럼 공매재산명세를 제공하고 있다. 입찰시작 7일전부터 입찰마감 전까지 제공되며 그 기간 내에 입찰정보에서 확인할 수 있다.

실전03 투자를 잘하려면 유찰의 원인부터 파악하라

공매물건이 저렴하게 유찰되는 원인

1. 법리적으로 인수할 권리사항이 있는 경우

2. 당해세가 많거나 조세채권의 법정기일이 빠른 경우

3. 부동산 현황의 결함이 있거나 가치가 없는 경우

오피스텔에 관해 추가로 알아두어야 할 사항

1. 임대수익을 염두 해두고 오피스텔을 매입한다면 층과 향에 연연하지 마라.

2. 전용률을 반드시 확인하라.

3. 수요와 공급을 또 명심하라

임대수요는 대학교, 지하철역, 백화점, 대형병원, 대형마트 및 상업지역, 공단 등 직장수요가 풍부한 지역과 오피스텔 주변 건물들의 노후도가 심한 지역이 좋다. 그리고 현재 공실이 없더라도 주변에 건물을 지을 수 있는 공터가 많은 지역은 2~3년 후 공급이 많아져서 공실률이 높아질 수 있으므로 주변까지 꼼꼼하게 확인하면 투자해야 한다.

4. 기왕이면 임차인의 입장에서 매입하라.

복층, 저렴한 관리비, 주차시설

5. 오피스텔을 사업용으로 임대할 경우 부가세별도란 문구를 기재해야 한다.

PART3  공매부동산의 권리분석 요령

공매물건의 4단계 권리분석 요령

공매의 경우 대부분 조세채권에 의해 진행되는 절차여서 권리분석 외에도 배분절차 등에서 보이지 않는 함정이 등장할 수 있으므로 그 부분만 체크하면 실전에서 실수하는 일은 없을 것이다.

1. 말소기준권리 찾기

2. 등기부등본상의 권리분석

3. 임차인(점유자) 분석

임대차정보에 임차인의 보증금과 전입일이 기재되어 있으면 임차인이 배분요구를 한 것으로 판단해도 될 것이다. 왜냐하면 임차인이 임대차계약서를 첨부하여 자산관리공사에 배분요구 신청을 해야만 임차보증금과 전입일, 확정일자를 공매담당자가 기재할 수 있기 때문이다. 

전입신고만 기재되어 있는 경우엔 그렇지 않다고 판단하면 될 것이다(그래도 입찰 전에 해당물건의 담당자에게 전화를 걸어 다시 한 번 확인하는 습관을 갖는 것이 좋다).

(1)전입세대주가 없는 경우

이런 물건은 대부분 세입자가 없는 공실이고, 간혹 채무자가 점유하고 있는 경우가 있다.

(2)전입세대는 있으나 배분요구를 하지 않은 경우

임대차정보에 임차인의 이름과 전입일은 있지만 보증금과 확정일자는 기재되지 않은 경우다. 이 칸에 보증금과 확정일자가 표기되지 않은 이유는 임차인이 별도로 배분요구를 하지 않았기 떄문에 자산관리공사가 그 내역을 모르기 때문이다(위처럼 배분요구를 하지 않았는데 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있는 경우에는 반드시 현장을 방문하여 임대차계약 체결 여부를 확인한 후 입찰해야 한다).

(3)전세권이 기재되어 있는 경우

전세권에 관한 내용이 기재되어 있을지라도 담당직원과 통화하여 다시 한 번 전세권자의 배분요구를 확인해야 한다. 왜냐하면 전세권자는 배분요구를 하지 않아도 등기부를 참조하여 담당자가 임의로 기재해 놓는 경우도 있기 때문이다. 배분요구를 안 한 경우 '유의사항'에 인수사항이 기재된다).

(4)임차인이 여러 명일 경우

배분요구를 하지 않은 선순위임차인이 있는 물건 중에서 임차인의 보증금을 인수하고도 수익이 예상되거나 허위임차인임이 명확하게 판단되는 경우에는 입찰해도 상관없다.

4. 매각조건 및 배분금액 확인

PART4  공매부동산의 현장조사 및 입찰 요령

공매부동산의 현장조사

(1)물건검색부터 입찰까지 과정

1. 온비드에서 공매공고 확인

2. 1차 수익성여부 판단(인터넷 참조하여 공매최저가격이 시세보다 저렴한지 판단)

3. 등기부등본으로 권리분석

4. (대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인이 있는 경우)공매공고에 기재된 담당자에게 전화를 걸어 해당부동산과 관련하여 당해세 여부, 조세채권의 법정기일이 빠른지 확인, 임차인의 배분요구 여부 확인

5. (권리 상 하자나 인수권리가 없음을 확인 후)현장출발

6. 주민센터에서 전입세대열람 내역 발급(발급 시 세대합가 확인 및 해당부동산에 성이 다른 세대주가 있는 경우에는 체납자와의 친인척 여부 가능성 확인)

7. 현장확인(공부상주소와의 일치여부, 도시가스, 주차여건, 건물누수 여부, 꼭대기 층의 경우 옥상방수상태 확인, 우편물, 체납관리비, 관리사무소에서 탐문 등)

8. 매매 및 임대시세 확인(인근 부동산 3곳 이상 방문하여 급매물 가겨과 매도가격, 매수가격을 따로 확인해야 됨)

9. 주위 인프라 및 혐오시설 체크

10. 최종 입찰여부 결정

(2) 현장조사 체크리스트

1. 입찰부동산의 전입세대염람을 꼼꼼하게 하자

전입세대열람은 입찰부동산의 세대주의 전입일과 세대원의 최초전입일자가 함께 기재되어 있다 그러므로 세대원 중에 세대주보다 전입을 빨리 한 사람이 있다면 최초전입일자를 기준으로 대항력을 취득하므로 그 부분을 눈여겨보자. 그리고 해당부동산에 체납자와 성이 다른 점유자가 있는 경우 주민센터 직원에게 반드시 체납자와의 친인척 관계를 물어보자(공무원은 묻는 자에게만 대답해준다).

그 외 공매공고에 신고 된 자가 세대열람을 해도 나오지 않을 경우 인접번지도 확인해야 하고, 주소지 앞에 '산'자를 입력해야 하는지 확인(예를 들면 57과 산57)하고, 공유자가 많을 경우에는 모두 발급받아서 현장에서 우편물과 비교해야 한다.

2. 현장에 가면 단점부터 찾아라

옥상과 복도를 돌아보며 건물누수 여부와 크랙(금) 정도를 확인하라. 건물자체가 하자가 많은 경우에는 아무리 내부수리를 잘한다고 해도 임대 및 매매가 수월하지 않을 수 있다. 그리고 채광, 도시가스 설치 여부, 수도 등 기분적으로 주거생활을 하기 위한 여건이 제대로 갖춰졌는지 확인해야 한다.

3. 근린시설, 모텔, 주유소, 토지 등을 입찰할 때 해당 부동산의 인전필지가 동일인의 소유였는지 그리고진입로 확보 여부도 반드시 확인해야 한다. 

4. 공부서류와 현황의 일치 여부를 확인하라

토지의 경우 감정평가서, 지적도, 토지대장, 토지이용계획확인원을 지참하여 현장에서 현황과 일치하는지를 확인해야 한다. 만약 본인이 이 부분에 관해 자신이 없는 경우 해당 군청 담당자에게 문의하거나 그 지역 건축설계사무소에 방문하여 상담하면 정확한 판단이 가능하다.

빌라, 오피스텔, 연립 등 집합건물의 경우에는 등기부등본 및 건축물대장상의 주소와 현황이 일치하는지 여부도 확인해야 한다.

5. 상가의 경우 임대가격을 정확하게 파악해야 한다. 그리고 얼핏 겉보기에는 괜찮게 보일지라도 유동인구의 정확한 동선을 파악해야 한다., 만약 사람이 다니지 않는 곳이라면 영업이 수월할리 없다(상가일수록 발품을 더 많이 팔아야 한다).

상가는 매매가 성사될 때 임대가격에 준하여 매매가격이 형성되므로 임대가격을 꼼꼼하게 체크해야 한다. 아무리 매매호가가 높아도 임대가격이 낮으면 매매가 무척 힘들기 때문이다. 

6. 연체된 공과금이나 추가 공사여부를 따져봐야 한다

수도나 전기가 호수마다 개별로 되어 있지 않거나, 옥상방수 공사가 제대로 안 되어 있는 경우, 마감공사가 안 되어 있는 경우엔 추가 공사비를 감안하여 입찰가격을 산정해야 한다.

7. 유해, 혐오시설이 있는지 체크하라

주변에 납골당, 쓰레기소각장, 화장터가 있는지 체크를 하고 철탑, 군용비행구역, 군부대사격장 등이 있는지도 확인해야 한다. 

8. 시세조사는 2곳 이상의 부동산을 방문하여야 한다

9. 특수물건의 경우 해당 부동산의 점유자와 관련된 사항을 입차 전에 충분한 증거자료를 확보해두면 낙찰 후 해결이 수월하다

임장 시 녹취기 및 현장사진, 우편물, 주변인진술 등 증거자료 확보에도 신경을 쓰는 것이 좋다.

공매부동산의 입찰가 산정요령

(1)현금만 투입했을 때 수익 계산

1. 원가 산정하기

- 낙찰가(입찰보증금+잔금)

- 취득세(법무사수수료 포함)

- 이사비용(소유자인지 임차인지 건물 크기 및 상황에 따라 차등 설정)

- 밀린공과금

- 수리비용(수선비용과 도배, 장판 등 리모델링 비용)

- 금융비용(임대를 놓을 때까지 대출이자 3~6개월 산정하기)

- 중개수수료 및 기타잡비용

2. 수익=시세(급매)-원가

3. 수익= 9500만원(급매)-(6000만원(낙찰가)+140만원(취득세)+200만원(각종비용))=3160만원(세전)

(2)대출(레버리지)를 활용했을 때 수익률 계산

대출을 많아 활용할수록 현금투자비율이 줄어들게 되어 수익률이 올라간다.

입찰 전에 현금만 투입했을 경우 8~15%(본인의 능력과 경험치에 따라) 정도 나오는지 점검해보는 것이 좋다. 만약 그 기준이 충족된다면 레버리지를 활용하여 수익을 극대화시킨다는 생각으로 전급하면 더 좋은 결과를 얻을 수 있을 것이다.

(3)입찰가 산정하기

1. 최근 동일한 조건의 물건들이 경매절차에서 어느 정도의 수준에서 낙찰되었는지

2. 부동산이 상승장인지 횡보장세인지 여부와

3, 물건의 난이도 및 활용도가 좋은지

4. 노후도 및 수리여부, 대출가능여부는 수월할지 등을 짚어본 후

실전05 공매로 상가 매입하기

1. 채권최고액과 근저당

보험, 은행 등에서 대출을 실행할 때 실제 대출된 금액보다 더 높여서 등기부등본에 근저당을 설정하는데 이를 '채권최고액'이라고 한다. 금융기관에서 실제금액보다 높게 근저당을 설정하는 이유는 채무자가 이자를 연체하거나 원금상환이 지체되는 것을 감안하여 무리없이 채권회수를 하기 위함이다. 통산 제1금융권은 120~130%, 보험사의 경우 130%, 새마을금고, 단위농협, 신협, 저축은행 등 제2금융권의 경우 130~150%, 사채의 겨우 150~200% 수준으로 근저당을 설정한다.

2. 대항력 있는 상가임차인의 보증금 인수금액은?

대항력 있는 임차인이 경,공매가 진행되는 동안 월세를 내지 않았다면 낙찰자가 변제해야 할 보증금액에서 그동안 내지 않은 월세만큼 공제할 수 있다.

월세를 납부하지 않은 임차인은 배분받을 때 소유자나 다른 책뤈자가 이의를 제기할 경우 납부하지 않은 기간을 계산하여 그 부분을 공제 후 배분 및 배당이 된다(실무에서는 이해관계인이 이의제기를 하지 않는 경우엔 그대로 배분을 하곤 한다).

3. 상가임차인이 배분요구할 때 필요한 서류

배분요구서, 등록사항 등에 관한 현황서 1부(주거용일 경우 주민등록등본 제출), 임대차 계약서 사본(확정일자가 뒷면에 있을 경우 뒷면까지 복사해야 함), 배분받을 임차인 통장사본 1부, 낙찰자 인감이 첨부된 명도확인서 1부(배분받을 때 필요)

대출을 잘 받는 방법

1. 대출을 어느 정도 활용하는 것이 좋을까

중도상환수수료가 있더라도 고정금리의 장기상품을 선택하는 것이 좋다.

2. 특수권리가 있는 물건을 낙찰받았을 경우 대출을 받는 방법

은행직원이 그 상품을 대출해줄 수 있는 명분을 만들어줘야 한다.

(1)유치권이 신고된 물건을 대출받을 경우

해당 부동산에 신고된 유치권이 허위유치권이라는 증거자료 및 관련 판례를 준비하여 첨부한다.

(2)허위선순위임차인이 있는 물건을 대출받으려고 하는 경우

채무자와 가족관계라거나 '해당 부동산에 거주하지 않는다'는 내용의 주변인의 진술서, 전기, 가스 사용내역 등 임차인의 지위를 부정할 수 있는 객관적인 자료와 관련 판례를 첨부한다.

(3)재개발 지역이나 KB시세에 등재되지 않는 부동산의 경우

3. 대출받을 떄 추가로 체크해야할 사항

- 대출비율

- 대출금리

- 중도상환수수료

- 1년단위 상품인지 3년 이상 상품인지 여부(매입부동산이 임대형일 경우 장기상품이 적합하다)

- 고정금리, 변동금리인지 여부와 변동금리의 기준

- 채무승계 여부(단기매매 목적일 때 채무승계 여부와 중도상환수수료를 신경써야 한다)

- 추가로 보험가입 및 카드를 발급받아야 하는지 여부(추가 상품을 가입하는 것이 나쁜 것이 아니라 가입해서 더 많은 혜택을 볼 수 있다면 괜찮다)

PART5  공매부동산의 매각결정

매각결정

1. 매각결정의 의미

낙찰자가 매각결정통지서를 수령하지 않아도 개찰일 이후 다음 주 월요일 오전 10시에 매각결정이 확정된다(다만 송달 등의 관계로 절차상 하자가 있거나 체납액을 납부하여 공매가 취소될 경우에는 매각결정이 되지 않는다).

매각결정이 결정된 때에는 한국자산관리공사에서 매수대금의 납부기한을 정하여 '매각결정통지서'를 발행한다.

2. 매각결정기일의 중요성

매각결정 이후에는 매수인의 동의 없이 매각결정취소를 구할 수 없고, 해당물건의 지분권자가 우선매수권을 행사할 수 없으므로 낙찰자에게도 중요한 기준이 되는 것이다.

3. 입찰부터 잔금납부까지 과정

월화수(입찰) 목(개찰) 금토일(매각결정기일) 월(매각결정) 3000만원 미만(7일) 3000만원 이상(30일)

4. 매각결정통지서 인터넷 수령 방법

매각결정통지서를 인터넷으로 수령하는 것은 매각물건 중 압류재산에만 해당되며 기타 국유, 수탁재산은 매각결정통지서를 별도로 수령할 필요가 없다(수탁재산의 경우 낙찰일로부터 5일 이내에 매매계약을 체결해야 한다). 

5. 매각결정통지서에 관해 추가로 알아두어야 할 사항

(1)매각결정통지서는 압류재산만 신청이 가능하다.

(2)낙찰 후 매각결정통지서는 1회 발급 받을 수 있고, 재발급은 되지 않으므로, 재발급 받길 원할 경우 자산관리공사에 직접 방문해야 한다.

(3)온비트 사이트에서 발급되는 매각결정통지서는 원본과 사본의 구분이 없다.

(4)온비드 사이트에서 발급 시 오류가 발생한 낙찰자에 한해 온비드 관리자에서 재발급신청을 받아줄 수 있다.

(5)매각결정통지서를 신청한 입찰자의 신청정보가 개찰일자에 개찰집행 될 떄 조세(위임기관)에 연계된다.

(6)온비드사이트에서 최초 출력할 때 그 출력일시가 조세(위임기관)와 연동된다.

(7)조세에 방문하여 직접 현장발급을 받았을 때 조세 현장발급일시가 온비드사이트와 연계되어 사이트에서는 더 이상 출력이 되지 않는다.

PART6  공매부동산의 대금납부 및 매각결정 취소

실전07 공매감정가를 무조건 신뢰하지 마라

1. 물건선정부터 수익을 올리기까지 과정

물건선정/권리분석->현장조사->낙찰->부동산 인도->리모델링->매매

PART7  공매부동산의 매각대금 배분

매각대금의 배분

(4)매각대금 배분순위

1. 공매체납처분비

2. 취우선변제(소액임차인), 임금채권(근로복지공단 압류)

3. 당해세(국세 중 상속세, 증여세, 재평가세, 지방세 중 재산세, 자동차세, 도시계획세, 종합토지세 등) 당해세는 법정기일에 관계없이 무조건 3순위이다.

4. 우선변제(전세권, 저당권, 담보가등기 등 담보물권과 대항력과 확정일자 있는 임차인, 당해세 이외의 조세들 간의 그 시간의 선후비교-조세채권의 법정기일)

5. 일반임금채권

6. 담보물권보다 늦은 조세체권

7. 의료보혐료, 산업재해보상보험료, 국민연금보험료

8. 일반채권

공매투자자는 1순위에서 4순위까지는 임차인이 배분순위에 밀려 인수할 수 있는 경우가 발생할 수 있으므로 반드시 숙지하고 있어야 한다. 

(5)배분금의 지금

각 이해관계자별 배분요구서제출 제반서류

PART8  매각부동산의 배분방법

순위에 따른 구체적인 배분방법

임차인이 대항력을 갖춘 상태에서 확정일자를 받으면 그 임차권은 물권화된 채권이 되어 이후의 물권에 우선하는 우선변제권을 가진다.

확정일자가 없으면 우선변제권이 없기 때문에 확정일자가 없는 임차인은 배분에 참여할 수 없다.(물론 소액임차인일 경우에는 확정일자가 없어도 가능하다) 이 경우 임차권자는 배분에는 참가하지 못하지만 최선순위 대항력이 있는 임차인일 경우에는 낙찰자가 보증금을 추가로 인수해야 한다.

조세권자는 안분액에 미치지 못하는 금액에 대해서는 1차 안분액의 한도 내에서만 흡수하며, 흡수당하는 쪽에서도 1차 안분비례한 금액의 한도내에서만 흡수당하는 것이고 흡수된 후 자신이 다른 채권자로부터 다시 흡수하여 배분받은 금액은 또다시 우선 채권자에게 흡수당하지 않는다.

PART9  공매부동산의 눈에 보이지 않는 3가지 함정

함정1. 조세채권의 법정기일

입찰부동산의 등기부 상 압류 또는 가압류가 말소기준권리이고(특히나 그것이 공매물건일 경우에), 위와 같이 압류(말소기준권리)일자가 임차인의 확정일자보다 후순위일지라도 불과 몇 개월 정보 밖에 차이나지 않는 물건은 함정일 가능성이 높으므로 주의해야 한다.

그 이유는 공매에서 배분 시 임차인의 확정일자가 조세채권의 압류일자보다 빠를지라도 배분순위는 늦을 수 있기 때문이다. 왜냐하면 조세채권은 등기부상 압류등기일이 아닌 조세채권의 법정기일을 기준으로 배분되기 때문이다. 

'조세채권의 법정기일'이란 쉽게 표현하면 해당 조세의 '신고일' 또는 '납세고지서 발송일'이다. 따라서 이런 조세가 체납되었을 때 체납자의 부동산 등기부등본에 기입된 압류일자는 이미 해당 조세에 관해 독촉 및 최고절차를 거친 이후일 것이므로 실제 법정기일보다 최소 몇 개월 후일 것이다. 그리고 조세채권의 배분순위는 압류등기일이 아닌 법정기일을 기준으로 결정되므로 입찰 전에 미리 확인해야 한다. (입찰할 부동산에 관해 자산관리공사 직원에게 조세채권의 법정기일에 관해 문의하면 쉽게 답을 얻을 수 있다) "조세채권의 법정기일이 전세권등기일자보다 앞서나요? 그 금액은 얼마인가요?"

저당권과 조세채권이 같은 날인 경우엔 조세채권이 우선한다.

함정2. 당해세

당해세란 매각부동산 자체에 부과된 조세와 가산금을 말한다. 즉, 해당부동산을 소유함으로서 부과되는 국세, 지방세 및 가산금이다. 당해세는 보다 빠른 전세권, 질권 또는 저당권의 목적이 되는 채권보다 매각대금에서 우선 징수하도록 규정하고 있다.

등기부등본을 보고 압류기관의 소재지를 보면 당해세인지 아닌지 그 가능성에 대해 조금 더 쉽게 구분할 수 있다. 당해세란 매각부동산 자체에 부과되는 세금이므로 해당 물건의 소재지가 부천이고 압류기관이 부천세무서라면 당해세일 가능성이 높다. 따라서 해당부동산과 압류기관이 동일한 지역일 경우에는 당해세일 수도 있다고 한 번 의심해봐야 한다. 

함정3. 근로복지공단 압류

근로복지공단의 압류가 있는 경우 압류일자에 관계없이 무조건 2순위로 배분받는다. 소액임차인의 최우선변제금액과 동순위다. 따라서 해당부동산에 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인이 있고, 그 뒤에 근로복지공단의 압류가 있는 경우에는 반드시 그 금액을 확인해야 한다.

따라서 공매물건의 등기부등본에 '근로본지공단의 압류'가 기입된 경우 우선변제가 되는 임금채권인지 여부와 그 금액을 정확하게 확인하고 입찰해야 한다.

실전10 신탁공매라는 새로운 분야에 도전하라

신탁공매는 압류재산이 아니므로 국세징수법에 의한 매각절차를 준수하지 않는다. 따라서 신탁부동산의 등기부상 다른 채권(가압류, 가처분, 근저당)들이 있다면 매각 후에도 소멸되지 않고 그 권리가 인수되며, 기존에 임대차가 있으면 승계해야 하고, 체납관리비, 기타 권리들도 매수자가 인수하는 조건으로 매각이 진행된다. 그러므로 신탁기관의 매각공고에 있는 매각조건과 등기부등본을 통해 수익성과 인수사항을 검토하고 현장조사 역시 꼼꼼하게 챙겨야 한다. 신탁기관에서 진행하는 부동산은 주로 신문공고나 각 신탁기관 홈페이지를 통해 확인할 수 있다.

실전11 수택재산 공매로 아파트 50채 주인되기

수탁재산이란 개인이나 기업이 소유하고 있는 부동산에 관하여 자산관리공사에 의뢰하여 공개적으로 매각하는 것을 말한다. 국세징수법에 의해 강제로 처분되는 압류재산과는 달리 수탁재산은 매도자와 매수자의 거래처럼 자산관리공사를 통해 일반매매 형식을 취한다고 이해하면 될 것이다. 이런 수탁재산은 두가지로 나눌 수 있는데 첫 번째로 금융기관 및 기업이 소유하고 있던 비업무용 부동산을 매각하는 경우이고, 두 번째는 개인소유의 양도소득세 관련 부동산을 매각하는 경우다.

수탁재산은 개인이든 기업이든 소유자가 직접 자산관리공사에 매각을 의뢰한 것이므로 입찰자는 해당물건에 관해 사전에 현장 확인이 가능하다. 또한 권리관계도 깨끗해 공매에 대한 특별한 지식이 없어도 입찰에 참여할 수 있는 것이 장점이다. 그리고 인터넷을 통해 입찰하므로 시간을 절약할 수 있고, 개인 소유의 양도소득세 관련 부동산에 입찰하는 경우 매도자의 요청에 의해 자산관리공사에서 매각되는 것이므로 매수자는 중개수수료를 부담하지 않는다.

수탁재산에 관해 투자할 떄 주의해야할 유의사항은 매각공고에 있는 매각조건을 꼼꼼하게 챙겨야 한다는 것이다. 왜냐하면 각 금융기관 및 기업마다 그리고 해당물건의 특성마다 매각조건이 다를 수 있기 떄문이다. 예를 들면 '주택거래신고', '기존임대차 승계조건', '매수자의 명도 책임' 등 매각공고에 각 물건 별로 매각조건이 기입되어 있으므로 입찰 전에 각 물건의 매각조건만 신경쓴다면 투자에 큰 어려움이 없을 것이다.

수탁재산의 낙찰 후 절차: 수탁재산은 월-목요일까지 4일 동안 입찰이 가능하고, 개찰은 금요일에 한다. 그리고 낙찰일로부터 5일 이내에 잔금납부를 해야 한다. 그외 실거래가신고도 매수자의 부담인데 법무사를 이용하여 소유권이전등기를 할 때 부탁하면 된다.

PART11  공매부동산의 낙찰 후 법적절차

내용증명

1. 내용증명을 상대방에게 보내는 목적

(1)협상전 심리전 압박

내용증명은 낙찰자가 세입자를 명도할 때, 관리비가 많이 체납되어 있어서 관리사무소와 밀린 요금을 협상할 때, 공공기관에서 무리한 요구가 아닌데도 수용하지 않을 경우 등 낙찰 후 부딪힐 수 있는 여러 상황에서 요긴하게 쓰인다.

(2)내용증명 작성방법

특별한 양식이 있는 것이 아니다,.

- 자신의 맞는 상황의 제목을 적는다. 예를 들면 '최고서', '임대차계약해지통보', '매매계약해지통보' 등 여러 형태의 제목을 적는다.

- 발신인의 성명과 주소를 기재하고, 수신인의 성명과 주소를 기재한다.

- 자신의 상황과 추후 진행할 절차를 고려하여 이에 맞는 내용을 기재하면 된다. 소를 제기하기 전에 보내는 내용증명이라면 중요한 증거자료가 될 수 있으므로 신중하게 작성을 한다.

- 문서가 완성이 되었으면 발송인의 성명과 도장을 날인한다. 여러 장일 경우 문서 간 간인을 한다. 

(3)내용증명의 발송

본인 보관용 1부 외에 추가로 사본을 2부를 만든다. 내용증명이 1인 이상일 경우 추가되는 인원에 따라 각각 사본을 1통씩 더 추가해야 한다. 만약 발송한 내용증명에 관한 부분을 증거로 남기기 위해서는 등기형식으로 된 배달증명을 보내야만 한다. 그러면 발송한 내용증명에 관해 누가 수령했는지 여부를 확인된 등기가 다시 발신인에게 온다. 배달증명을 보내지 않았더라도 본인이 발송한 내용증명에 관해 인터넷 및 스마트폰을 통해서도 확인이 가능하다.

점유이전금지가처분

점유금지가처분이란 명도소송이나 인도명령을 신청하기 전이나 그 결과가 나오기 전에 해당부동산의 점유에 대한 변경을 금하는 예방조치이다. 이처럼 채권자가 부동산에 대한 인도 및 명도청구권을 보전하기 위해 목적물의 인적, 물적현상 변경을 금지시키는 것이다(실전에서는 점유의 이전을 예방하기도 하지만 명도시 점유자에게 심리적 압박을 가하는 방법으로도 쓰인다). 명도소송을 제기해야 할 경우 반드시 그 전에 점유이전금지가처분을 해둘 것을 추천한다.

명도소송

낙찰자가 내용증명을 발송하고, 점유이전가처분 등 여러 단계로 압박을 해도 점유자와 명도에 관한 협의가 되지 않을 경우 지체하지 말고 관할법원에 명도소송을 제기해야 한다. 낙찰물건의 점유자가 선순위위장임차인, 유치권 등 특별하게 대항할 권원이 없는 경우 법률전문가의 도움 없이 아래 서식을 각자의 상황에 맞게 수정하여 제출하면 될 것이다. 

명도소송부터 부동산강제(=인도)집행까지 절차 상세설명

1. 명도소송 상대방 확인하기

2. 명도소장 접수하기

3. 소장부본에 관한 주소보정

4. 명도소송 소요기간

피고가 소장부본을 송달받은 날로부터 1달이 경과해도 답변서를 제출하지 않을 경우 원구의 청구에 이의가 없는 것으로 간주하여, 무변론판결선고기일이 지정되어 원고가 본래 청구취지에 기재한대로 판결문이 작성된다(무변론판결). 이 경우 소를 제기하고 판결문을 수령하기까지 약 4개월 정도 소요가 된다.

그러나 피고가 낙찰자의 명도청구에 관해 이의가 있거나 명도를 이행하지 않는 정당한 사유에 관하여 답변서를 제출할 경우 본격적으로 재판이 진행되며 이 경우 피고가 대항력이나 특별한 사유가 없는 경우 6~7개월 정도 소요된다. 반대로 피고의 임차인으로서 대항력이나 아니면 유치권을 주장할 경우 그 부분의 진위를 가려야 하기 때문에 약 9개월에서 1년 정도가 소요된다.

5. 판결문에 기한 강제집행 신청

6. 집행비용예납

7. 집행예고(=계고)

8. 노무비 납부

9. 강제집행

10. 최고서 발송

강제집행 후 보관창고로 옮겨진 짐을 점유자가 찾아가지 않는 경우 낙찰자(=채권자)는 계속해서 보관창고비용을 부담해야 한다. 따라서 강제집행 후 점유자를 상대로 짐을 찾아가라는 최고서를 발송해야 한다. 왜냐하면 짐을 찾아가라는 내용의 최고서가 없으면 유체동산경매절차를 밟을 수 없기 때문이다. 특히, 보관된 짐이 거의 폐기물인 경우 점유자들이 찾아가지 않는 경우가 빈번하므로 이 절차를 반드시 거쳐야 한다.

11. 유체동산 매각신청

최고서 발송 후 1주일이 지나면 보관창고에 있는 짐을 유체동산 매각신청을 해야한다. 양식은 법원에 비치되어 있다.

12. 집행비용 예납 및 공탁

13. 유체동산감정

14. 집행비용확정결정신청

15. 유체동산경매실시

경매책을 추천하면 무조건 추천하는 책이 바로 송사무장님의 책들입니다.

처음에는 송사무장이라는 이름에서 엄청 딱딱한 법전같은 느낌의 책이라 생각이 들어 선뜻 손이 가질 않았습니다. 그래서 다른 책들을 먼저 보았죠. 그러다가 경매에 대해서 제대로 알아야겠다고 생각하고 많은 사람들이 추천하는 송사무장님의 책을 샀습니다.

그때 느꼈습니다. 역시 사람들의 추천을 받을만한 책이라고 말이죠.

자칭과 타칭 모두 인정하는 대한민국에서 경매를 제일 잘하는 송사무장님! 책을 보는 내내 감탄을 하고 배우고 싶고 배워야겠다는 생각이 들었습니다.

그 중에서 먼저 "송사무장의 부동산 경매의 기술"이란 책은 책 제목처럼 경매에서 사용할 수 있는 모든 기술들을 망라했다고 할 수 있습니다. 

중요한 내용이나 꼭 기억해야 하는 사항을 모아보았습니다. 제 기준으로 정리하였기 때문에 자세히 알고 싶은 분들께서는 책을 사셔서 정독해보시는 것을 추천합니다.

1장 초보도 할 수 있는 주거형 물건

01 낙찰 후 대금미납이 발생하는 경우(재매각 물건)

말소기준권리보다 앞선 인수 사항이나 대향력 있는 임차인을 미처 확인하지 못하고 입찰했을 경우

현장 조사 시 제대로 시세 파악이 안 되어 실제 시세와 차이가 많이 발생했을 경우(보증금을 포기하는게 오히려 손해가 덜한 경우)

낙찰 받고 해당 물건에 가보니 불난 집이거나 물이 줄줄 새는 등 건물의 치명적인 결함을 알게 되었을 경우(이 경우 보증금을 포기할 것이 아니라 매각불허가 신청이 가능하다)

낙찰 받고 그 집에 가보니 깍두기 아저씨들이 고스톱 치면서 기다리고 있을 경우(낙찰자의 수준에 비해 명도가 어려울 경우)

낙찰을 받았는데 신용문제로 대출이 용이하지 않을 경우

입찰 금액을 잘못 기재하여 낙찰을 포기하는 경우(1억원을 10억원으로 잘못 쓰는 등)

02 부동산에서 시세 파악할 때 주의사항

나이 드신 할아버지 공인중개사는 공경은 하되 말씀하신 시세는 맹신하지 말자.

매도가격과 매수가격을 따로 물어보자.(생각보다 차이가 크다)

귀찮다는 듯이 얘기하는 부동산에서는 귀 파면서 나오면 된다.

행정적이 규제사항이나 혐오시설도 점검한다.

부부인 척하고 둘이 가면 부동산에서 실수요자로 생각해 친절하게 설명해줄 때가 많다.

부동산은 여러 군데 들를수록 좋다. 자기와 맞는 중개업소를 사귀면 재산이 된다.

03 권리분석방법

'대지권이 없음'이라고 표시된 경우엔 반드시 토지등기부를 별도로 발급받아 낙찰 후 적법하게 대지권을 취득할 수 있는지 여부를 확인해야 한다(대지권 미등기라도 감정가격에 토지가격이 포함된 경우, 토지별도등기가 되어이 있어도 낙찰 후 대지권등기가 가능하다. 쉽게 알아보기 위해 토지등기부를 열람하여 호기수별로 대지권 등기가 마무리되어 가는 경우에는 입찰해도 된다).

부동산이 빌라 1층일 경우 실제 용도는 근린생활시설이나 창고인데, 불법 개조하여 주거용으로 사용하는 경우가 있다. 이런 물건을 낙찰 받게 되면 불법 용도 변경한 부부을 원상복구하거나 위반건축물 이행강제금을 납부하여야 하는데, 건축물 대장에서 불법건축물로의 구조 변경이나 증축 등의 여부를 알 수 있으니 입찰 전 잘 파악하여야 한다.

1단계 말소기준권리 찾기

2단계 등기부등본상의 인수권리 분석

3단계 임차인(점유자) 분석 : 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인이 있는 경우 배당요구종기일 이내에 배당요구 신청을 했는지, 확정일자를 갖췄는지 등을 확인하여 임차인이 경매절차에서 보증금 전액을 배당받을 수 있는지, 낙찰 후 인수금액은 얼마인지 사전에 확인한다.

4단계 매각물건명세서 및 기타 인수조건 확인

2장 초보에서 중수되기

01 상가낙찰기

본인이 초보자이거나 생소한 지역에 입찰하는 경우 업업이 잘 되는 지역인지 꼼꼼히 조사하려면 상가 지역에 차를 세워두고 영업 현황을 점검하도록 하자. 어느 시간대에 손님이 많은지, 하루 매출은 어느 정도 되는지 감을 잡아야만 한다. 부동산은 기본적으로 목돈이 투자되기에 항상 철저하고 꼼꼼하게 사전조사를 해야 한다. 특히 인근 시세를 조사하는 것도 빠뜨리면 안된다. 상가는 인근에 거래가 없으면 매매가격을 책정하는 것이 애매할 수 있는데 이럴 경우에는 임대가격을 꼼꼼하게 조사하면 역으로 매매가격을 산출할 수 있다. 

상가를 매입할 때 순수 현금투자비용(대출받지 않을 경우) 임대가격을 비교하여 월세 수입률이 6%이상이면 괜찮은 것이다. 

02 상가임대차보호법 제대로 알기

임대차보증금 이외에 차임(월세)이 있는 경우 차임에 100을 곱하여 보증금으로 환산해 기존의 보증금에 합산한 금액을 환산보증금이라고 한다. (환산보증금 계산시에는 부가세는 포함하지 않는다)

본인이 초보자이거나 생소한 지역에 입찰하는 경우 업업이 잘 되는 지역인지 꼼꼼히 조사하려면 상가 지역에 차를 세워두고 영업 현황을 점검하도록 하자. 어느 시간대에 손님이 많은지, 하루 매출은 어느 정도 되는지 감을 잡아야만 한다. 부동산은 기본적으로 목돈이 투자되기에 항상 철저하고 꼼꼼하게 사전조사를 해야 한다. 특히 인근 시세를 조사하는 것도 빠뜨리면 안된다. 상가는 인근에 거래가 없으면 매매가격을 책정하는 것이 애매할 수 있는데 이럴 경우에는 임대가격을 꼼꼼하게 조사하면 역으로 매매가격을 산출할 수 있다. 

3장 중수에서 고수 따라잡기

01 낙찰부동산에 대해 강제집행하려면

점유자와 원만한 합의가 되지 않아 강제집행을 신청할 때는 일단 인도명령결정이 되어야 하고 인도명령결정문과 인도명령결정문이 상대방에게 송달되었다는 송달증명원을 첨부해서 강제집행 신청을 해야 한다. 따라서 인도명령이 결정되었더라도 결정문을 상대방이 받지 않았다면 강제집행을 신청할 수 없다.

인도명령결정문이 송달되지 않으면 주소보정을 해서 다시 송달신청을 해야 한다. 여기에서 법원마다 업무에 약간 차이가 있다. 인천, 의정부, 고양지원은 인도명령결정문이 송달되지 않았을 경우 낙찰자가 따라 재송달 신청을 하지 않아도 해당 경매계에서 발송송달을 해준다. 

발송송달은 공시송달과 비슷한 개념인데 쉽게 말해서 1차에 송달을 받지 않으면 2차 발송하는 순간에 송달된 것으로 간주하여 업무처리를 하는 것이다. 그러니깐 2차에서 인도명령결정문을 상대방에게 발송하는 날짜로 송달증명원 발급이 가능한 것이다.

 부동산 인도의 법적 절차

1. 인도명령

인도명령은 낙찰자가 잔금을 낸 후 해당 부동산을 점유한 점유자에게 부동산 인도를 요구했으나 이를 거부할 경우 점유자를 상대로 법원에 인도명령을 신청하는 것이다(실전에서는 점유자와 이사에 대해 협의하기 전에 잔금납부와 동시에 인도명령신청을 한다).

2. 인도명령의 대상

소유자, 채무자뿐만 아니라 경매개시일 이후의 모든 대향력이 없는 점유자이며 대항력 있는 임차인이나 적법한 유치권자의 경우에는 낙찰 후 인도명령을 신청해도 기각된다.

3. 인도명령의 절차와 결정

- 낙찰자는 낙찰 잔금을 내고 잔금 납부일로부터 6개월 이내에 인도명령 신청이 가능하다.

- 해당 부동산의 점유자가 낙찰자에게 대항할 수 있는 특별한 사유가 없는 한 낙찰자가 인도명령을 신청하면 약 2주일 이내에 결정문이 나온다. 

- 실전에서는 잔금납부와 동시에 신청을 하는 것이 좋다(법무사사무소에서 소유권 이전 시 서비스차원에서 해주기도 한다).

4. 인도명령 외 낙찰자가 부동산 명도를 하기 위한 보조 방법

- 점유이전금지가처분 신청

- 내용증명 발송

- 부동산 인도(강제)집행

인도명령신청->인도명령결정->점유자에게 인도명령결정문 송달->해당 계에서 송달증명원 발급->송달증명원+인도명령결정 정본으로 집행관사무실에 강제집행 신청->집행비용 예납->점유자에게 집행 계고(예고)->부동산 인도 집행 시행->유체동산 경매신청(점유자가 강제집행 후에도 자기 짐을 찾아가지 않는 경우)

 선순위 전세권 미확인

말소기준권리보다 앞선 선순위전세권이 있을 경우에는 배당요구 신청을 하지 않으면 낙찰자가 전세보증금을 인수해야 한다.

선순위 임차권은 배당요구 신청을 하지 않아도 자동 배당된다.