바티인베스트

부동산 경매에서 초보가 가장 두려워하는 것은 바로 권리분석이라고 생각합니다. 왜냐하면 법이 들어가기 때문이죠. 일반적인 사람에게 법이란 그저 지켜야 하는 것, 어길 시 처벌을 받는 것 정도로 인식하기 때문이죠.

부동산 경매는 해당 물건에 대해 어떤 권리가 있고 내가 낙찰받았을 떄 어떤 리스크가 있고 없고를 판단할 수 있는게 중요합니다. 그게 바로 권리분석입니다.

부동산은 사람들의 삶과 얽혀있는 것이기 때문에 권리에 다양한 케이스가 존재합니다. 이 모든것을 다 알수는 없어도 기본적인 원리와 원칙만 알면 쉽게 권리분석을 할 수 있다고 생각합니다.

그래서 택한 책이 바로 "저는 부동산 경매가 처음인데요! 2탄 권리분석 완전정복" 입니다.

이 책에는 권리분석에 대해 다양한 사례를 들면서 친절하게 설명해주고 있기 때문에 이 책을 읽은 후 권리분석에 대해 어느정도 자신감이 붙었습니다. 

중요한 내용이나 꼭 기억해야 하는 사항을 모아보았습니다. 제 기준으로 정리하였기 때문에 자세히 알고 싶은 분들께서는 책을 사셔서 정독해보시는 것을 추천합니다.

1장 권리분석 첫걸음 떼기

01 부동산 권리가 도대체 뭐예요?

권리분석을 공부하는 것은 부동산을 구입할 때 예상치 못한 피해를 입지 않는 것입니다.

두번째 이유는 외관상 위험해보이지만 실제로 그렇지 않은 물건을 찾아 아주 낮은 가격에 매수하여 일반 부동산에 비해 큰 초과차익을 거두는데 있습니다.

03 물건과 채권의 차이는 뭔가요?

물권은 해당 부동산에 대해 직접적으로 설정되었기 때문에 이후에 설정된 권리보다 언제나 우선합니다. 다른 사람 명의로 이전해도 새로운 주인에게 본래의 권리를 그대로 행사할 수 있습니다.

채권은 부동산이 아닌 사람에 대해 최초로 발생한 권리이므로 이후에 설정된 '등기된 권리자'보다 앞서지 못합니다. 그리고 소유자가 바뀌면 새로운 소유자에게 자신의 권리를 주장할 수 없습니다.

정리하자면 물권은 부동산으로부터 나오는 권리이며, 예외적인 경우를 제외하고 등기를 해야 권리가 생기고, 등기 후에는 다른 채권자보다 먼저 채권을 변제받을 수 있는 우선변제권이 생기며, 모든 사람에게 대항할 수 있는 배타적 권리를 가지고 있습니다. 채권은 특정 사람에 대한 권리로 등기를 하지 않으며, 우선변제권도 없고, 채권자끼리는 동일 순위로 배당을 받게 됩니다.

04 권리분석의 핵심은 무엇인가요?

내가 마음에 드는 부동산에 입찰을 하고자 할 떄 안전한지 또는 위험한지를 판단하는 것입니다. 여기서 '안전'이란 제출한 낙찰가격 이외에 추가로 부담하는 금액이나 권리가 전혀 없다는 것을 의미합니다. 그렇다면 '위험'이란 낙찰가격 외에 더 부담해야하는 금액, 권리가 있다는 뜻입니다.

첫번째, 부동산 등기사항전부증명서에서 '말소기준권리'를 찾아 등기부상 인수되는 권리 유무를 확인합니다. 말소기준권리가 될 수 있는 권리는 근저당, (가)압류, 담보가등기, 강제경매기입등기 4가지입니다. 예외적으로 선순위 전세권이 기준권리가 될 수 있으며, 예고등기와 선순위 가처분 및 후순위 가처분 중 건물 철거를 위한 가처분은 등기부상 인수되는 권리입니다.

두번째가 점유자의 확인입니다. 점유자가 소유자라면 문제가 없지만 임차인이라면 우리가 책임져야하는 임차인인지를 판단해야 합니다. 선순위임차인이라면 보증금을 낙찰자가 전부 인수해야 합니다. 이때 임차인이 배당금을 얼마나 받느냐가 낙찰자가 천당에서 지옥까지 다양한 상황을 겪겠죠.

세번째가 보이지 않는 권리(유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등)에 대한 조사로 현장답사나 법원서류를 통해 확인해야 합니다.  

05 부동산경매, 권리분석이 만사다!

권리분석은 경매의 시작이며, 위험을 피하고 수익을 높이는 필수코스입니다.

물권은 그 순서 그대로 우선순위를 갖지만, 채권은 우선권을 갖지 못합니다. 결국 채권은 제일 앞에 있더라도 자신보다 뒤에 있는 물권, 채권과 평등하게 배당을 받을 수 밖에 없습니다.

2장 권리분석 기초 다지기

01 등기사항전부증명서가 도대체 뭐예요?

등기사항전부증명서란 부동산의 현황과 권리 관계를 기재한 장부로, 이를 통해서 해당 부동산의 역사(권리 관계 변천사)를 파악할 수 있습니다.

표제부: 부동산의 사실 관계에 대한 설명으로, 토지의 경우 지번, 지목, 면적 등이 기재되며 건물의 경우 지번, 건물 내역 등이 기재됩니다. 또한 집합건물의 경우 표제부가 1동의 건물표제부와 전유부분의 2개의 표제부가 존재하며, 대지권에 대한 설명도 기재됩니다.

갑구: 소유권에 관한 사항을 기재하며 소유권에 대한 가압류, 가등기, 가처분, 예고등기, 환매등기, 경매개시결정 등이 모두 갑구에 기재됩니다.

을구: 소유권 이외의 권리사항인 저당권, 전세권, 지상권, 지역권, 주택임차권 등이 기재됩니다.

단톡건물은 토지 등기사항전부증명서와 건물 등기사항전부증명서로 나뉘어 있는 반면, 집합건물은 토지와 건물 부분을 뭉뚱그려 집합건물에 대한 등기사항전부증명서 하나에 권리 관계를 모두 기재합니다.

집합건물의 경우 건물의 말소기준권리와 토지의 말소기준권리가 상이할 때, 임차인에 대한 권리분석은 건물을 기준으로 말소기준권리를 찾아 소멸 또는 인수를 판단합니다.

03 매각물건명세서는 어떻게 보는 건가요?

부동산경매에서 가장 중요한 문서인 매각물건명세서는 법원에서 경매 물건의 각종 권리를 확인하고 설명해주는 서류입니다.

법원에서는 감정평가서, 현황조사서도 제공하지만 마일 현황조사서와 매각물건명세서가 다르면 일단 매각물건명세서를 기준으로 권리분석을 하는 것이 좋습니다. 즉, 경매절차에서 가장 믿을 수 있고 중요한 서류는 매각물건명세서입니다.

등기사항전부증명세서에 기재되지 앟는 권리(대표적으로 임차권, 유치권)도 매각물건명세서에 기재되고, 등기사항전부증명서상의 권리 중 인수되는 권리도 기재하여 투자자의 현명한 투자를 돕습니다.

권리분석을 위해서는 결국 매각물건명세서와 등기사항전부증명서가 그 기준이 되고, 그 밖에 현황조사서, 감정평가서, 문건접수내역 등이 보조자료가 됩니다.

매각물건명세서의 최선순위 설정일자: 스스로 등기사항전부증명서를 정리하여 말소기준권리를 찾았다면 바로 매각물건명세서에 기재된 이 말소기준권리와 일치하는지 확인해봐야 합니다.

매각물건명세서의 배당요구종기: 종기일 이후 배당신청하면 배당에 참여할 수 없고, 그가 만약 대항력 있는 임차인이라면 낙찰자가 그 보증금을 인수할 수 있습니다. 간혹, 법원의 실수로 배당요구를 한 임차인이 '배당요구 여부'에 기재되지 않는 경우가 있으므로 배당요구 여부에 체크되지 않은 임차인이 있으면 경매사건의 '문건접수내역'을 함께 살펴봐야 합니다. 

매각물건명세서의 정보출처구분: '현황조사'와 '권리신고'가 있는데, 이는 집행관이 현장에서 확인한 현황조사 내용과 실제로 임차인이 서류를 갖춰 신고한 권리신고내용이 다를 수 있다는 것을 보여줍니다, 만약 두 가지 내용이 다를 때는 권리신고내용이 맞는 것으로 봐야 합니다.

04 감정평가서에서는 무엇을 봐야 하나요?

상가 건물이나 단독주택 등의 경매 때는 '제시외 건물'이 있는 경우가 종종 있는데 감정평가시 포함되었다면, 낙찰자가 잔금 납부 후 해당 제시 외 건물에 대해서도 소유권을 확보하고, 포함되지 않았다면 그 제시외 건물은 매각에서 제외된 것입니다,

06 말소기준권리에는 어떤 권리들이 있나요?

(근)저당권, 담보가등기, (가)압류, 강제경매기입등기

전세권이 말소기준권리를 갖기 위해서는 1)해당 전세권이 부동산 전체에 대해 설정되었을 것, 2)전세권자가 경매신청을 하였거나 배당요구를 하였을 것, 이 두가지를 모두 충족해야 합니다.,

가등기는 1)담보가등기와 2)보전가등기로 나눌 수 있는데 담보가등기는 채권담보를 목적으로 하는 가등기입니다. 즉, 외형은 가등기이지만 그 실질은 저당권과 유사한 가등기의 한 형태지요. 보전가등기는 장래에 이뤄질 소유권이전등기를 대비해 본래 순위를 확보해두기 위해 미리 설정해두는 가등기입니다. 

담보가등기는 말소기준권리가 되며 보전가등기는 말소기준권리가 되지 못하고, 이때는 말소기준권리를 찾아 선순위 가등기여부를 반드시 확인해야 합니다. 그런데등기사항전부증명서에는 둘다 똑같이 '소유권이전청구권 가등기'로 기재됩니다. 구분하는 가장 간단한 방법은 가등기권자가 1)경매를 신청했는지 여부 2)배당요구를 했는지 여부 이 두가지를 확인합니다. 가등기권자가 경매신청을 했거나 배당요구를 했다면 이때는 담보가등기이고, 둘 다 하지 않았다면 우선 선순위 보전가등기로 보아 위험하다고 생각하면 됩니다. 또는 등기사항전부증명서에서 해당 가등기의 등기원인을 확인하여 '매매예약 또는 매매계약'으로 기재되어 있으면 보전가등기이고, '대물반환예약'으로 기재되어 있으면 담보가등기가 됩니다. 하지만 예외적으로 '매매계약'으로 기재된 가등기라도 때떄로 보전가등기가 아닌 담보가등기가 되곤 합니다.

08 건물철거를 위한 가처분은 순위와 무관하게 위험하다

말소기준권리 이후의 후순위 가처분은 소멸되는 것이 맞지만, 후순위 가처분이라도 건물철거를 위한 가처분은 말소기준에 관계없이 인수가 됩니다.

선순위 가처분이라도 가처분권자가 가처분 후 자기목적이 달성된 경우, 그 가처분은 말소됩니다. 예를 들어 선순위 가처분권자가 가처분 후 소유권을 이전하였거나 강제 경메를 진행시키는 경우, 또는 저당권을 설정하는 등 본연의 목적이 이뤄지면 선순위 가처분이라도 예외적으로 말소됩니다.

10 낙찰 후에도 말소되지 않는 권리가 있다고요?

부동산 등기사항전부증명서에 표시되는 권리 중 인수되는 등기

말소기준권리보다 앞서는 권리 중 가처분, 보전가등기, 지상권, 지역권, 배당신청하지 않은 전세권은 원칙적으로 낙찰자가 모두 인수합니다. 또한 예고등기는 순서와 상관없이 인수되고, 후순위 가처분은 본래 소멸되는 것이 원칙이지만 예외적으로 건물 철거를 위한 가처분은 낙찰자에게 인수되므로 매우 위험합니다.

부동산 등기사항전부증명서에 표시되는 않는 권리 중 인수되는 등기

유치권, 법정지상권, 분묘기지권입니다. 

토지별도등기

집합건물 등기부가 완성되었음에도 토지 등기부가 폐쇄되지 못하고 토지 등기부에 여러 권리들이 남아있는 경우를 토지별도등기라 합니다.

토지별도등기가 있는 물건은 위험한 물건이지만 지금은 대부분 안전한 물건이 되었습니다. 토지별도등기권자가 경매사건에서 배당을 신청하여 배당을 받으면 별도등기가 말소되기 때문입니다. 때문에우리가 입찰할 물건을 볼 때, 토지별도등기가 있으면 토지 등기사항전부증명서를 열람 후 그 등기권리지가 배당을 신청했는지 여부를 확인하면 됩니다.

토지별도등기가 말소되는 사건에서도 선순위 임차인이 있는 경우, 배당계산에 유의해야 합니다. 토지별도등기권자가 토지 부분에서 먼저 배당을 받아가므로 선순위 임차인은 그 후 남은 배당제원을 가지고 자신의 임차보증금을 배당받아야 하기 때문입니다. 선순위 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하면 당연히 낙찰자가 나머지 금액을 책임져야 합니다.

3장 권리분석 중수되기

01 등기사항전부증명서가 다가 아니라고요?

어떤 부동산을 건축, 리모델링 등의 공사를 했는데 소유자가 공사대금을 지급하지 않는 경우, 그 부동산을 점유하고 '유치권'을 주장할 수 있습니다. 

유치권이 성립하기 위해서는 1)소유자가 타인이어야 하고 2)물건을 점유하여야 하며 3)그 물건 자제에 관한 채권이 존재해야 합니다.

유치권의 성립요건

1. 경매 대상물 자체에서 발생된 채권이어야 합니다.

2. 부동산이 타인 소유여야 합니다.

3. 채권이 변제기에 있어야 하고, 경매개시결정 이후 발생된 채권은 인정되지 않습니다.

4. 반드시 경매기입등기 이전부터 점유해야 하고, 그 점유가정당한 권리에 의해 이뤄줘야 합니다.

5. 임대차 계약시 원상복구 등의 약정이 없어야 합니다. : 임대차 계약시 특약사항으로 '임차인은 임대차 기간 종료 후 목적물을 원상회복하여 임대인에게 반환한다'는 내용이 일반적으로 기입되는데, 이 약정이 대표적인 유치권 발생을 배제하는 특약입니다.

유치권자의 선관의무

유치권자가 유치물의 관리를 소홀히 하거나 손실을 입히는 경우 또는 채무자의 승낙없이 유치물을 사용,수익하거나 담보제공하는 경유가 있습니다. 이러한 경우에 해당하면 채무자는 '유치권의 소멸'을 청구할 수 있습니다.

유치권이 인정되지 않는 경우

1. 임차인이 자신의 영업을 위해 지출한 시설비(인테리어)

2. 토지(대지)만의 경매 시 지상건물 공사업자의 유치권

3. 과다한 부채로 곧 경매될 것이 예상되는 건물에 대한 공사업자의 유치권

4. 경매기입등기 후 점유한 유치권자

5. 채무자의 동의 없이 유치권자가 경매대상물을 임대한 경우

6. 임대인과 임차인이 건물명도 시 권리금을 반환하기로 약정이 있는 경우의 권리금

7. 임대차 계약시 '계약해지 시 임차인 부담으로 원상복구한다'라는 약정이 있는 경우

8. 정당한 권원의 유치권이라도 공사대금채권이 소멸하는 경우(3년)

9. 도급받은 자, 기사 기타 공사의 설계 또는 감독에 종사하는 자의 공사에 관한 채권

02 법정지상권이 뭐예요?

03 임야를 구입할 때 꼭 확인해야 하는 분묘기지권

4장 권리분석 고수되기

01 일괄경매를 진행할 때 주의해야 할 것들

토지와 건물의 말소기준 권리가 다릅니다.

임차인의 대항력은 '건물의 말소기준권리(토지의 말소기준권리가 아닌)'로 선후를 결정합니다.

배당에서 토지 저당권자는 감정평가서상의 토지 부분 비율만큼 배당금에서 먼저 받습니다.

배당자원(낙찰가에서 경매 제비용을 뺀 금액)에서 토지 비율만큼은 어떤 임차인도 배당을 받을 수 없습니다. (우선변제권뿐 아니라 최우선변제권까지)

03 임차인이 빚을 대신 갚는 경우가 있다고요?

선순위 저당권금액이 적고 후순위 저당권이나 강제경매 시 임차인의 대위변제 부분을 검토해야 하는 것입니다.

06 대지권이 미등기된 건물은 '물건명세서'를 우선 살펴보라고요?

올 한해 주식시작을 보면서 리스크가 너무 크다는 것을 느꼈습니다, 물론 리스크가 큰 만큼 수익률도 클 수 있습니다, 하지만 이런 시장에서는 자금 유동성이 확보가 되지 않습니다.

매월 꾸준히 들어오는 수익을 만들어야지 자금 유동성이 확보된다고 생각하고 12월 한달 동안 상가와 경매에 관한 책을 5권 정도 읽었습니다.  그리고 책을 읽고 나서 꼭 알아야할 사항들에 대해서 요약해보며 머리 속에 새겨넣으려고 합니다. 

첫번째 리뷰할 책은 부동산 업계에서 북극성주라는 아이디로 활동하시는 오은석님이 지으신 "월급쟁이를 위한 부동산 경매"입니다.

이 책은 부동산 경매에 대해 초보자도 이해하기 쉽게 설명되어 있습니다. 그리고 북극성님의 제자들의 경험담도 실려있어 다양한 케이스를 간접적으로 경험해 볼 수 있습니다. 

책을 읽으면서 중요하거나 꼭 알아야할 부분들을 정리해보았습니다. 이런 부분들은 주관적이기 때문에 다양한 부분에 대해 자세히 알고 싶은 분들은 책을 구입하셔서 보시는 것을 추천드립니다.

part 1 월급 모아서 부동산 경매, 정말 가능할까?

내 집 하나 갖고 싶다는 꿈, 이룰 수 있을까?

내집마련을 할 떄 가장 중요한 절대원칙이 있다. 바로 대출이자비용을 가족의 수입원인 월급에서 납부하지 않는 것이다. 즉, 월급은 가족의 생계를 영위하기 위해서만 사용하고 내 집 마련을 위한 이자는 생활비가 아니라 별도의 자금으로 관리를 해야 한다. 그렇지 않으면 혹시라도 문제가 생겼을 때 이자를 내느라 가족의 생계까지 위협을 받을 수 있다. 

부동산 경매에 대한 오해와 편견 부수기

경매의 모든 과정을 완벽히 배우고 경매 재테크를 하는 사람은 아무도 없을 것이다. 설사 모든 과정을 빠짐없이 배웠다고 하더라도 배우는 것과 실전에 적용시키는 것은 별개의 문제이다.

"해보지 않았으면 말을 하지 마라." 내가 즐겨 하는 말 중에 하나다. 해보지도 않았으면서 주변 소문이나 짐작만으로 부정적 사고를 갖게 되고 그 떄문에 실천하지 않는다면 얻어지는 것은 아무것도 없다.

경매 초심자가 반드시 알아야할 6가지 황금률

첫째, 경매는 욕심을 버리는 싸움이다. 경매를 활용하는 이유는 "싸게 사서 비싸게 팔라"는 투자원칙에 맞게 부동산을 싸게 살 수 있는 가장 훌륭한 방법이기 때문이다. 후회를 하지 않기 위해서는 입찰 하루 전에 결정한 입찰가를 절대 법원에서 변경하지 않아야 한다.

둘째, 패찰을 즐겨야 성공한다. 평균적으로 보면 다섯 번에서 열 번 정도 입찰해야 한 번 낙찰이 된다고 보면 된다.

셋째, 경매는 절대 독학하지 마라. 

넷째, 결과에 일희일비하면 실패한다.

다섯째, 경매로 일확천금을 얻을 수는 없다. 재작년보다는 좀 더 큰 희망을 꿈꿀 수 있었던 작년, 작년보다는 경제적으로 좀 더 여유로울 것 같은 올해. 이처럼 차근차근 시간이 흘러 나이가 흘러도 자식들에게 손 벌리지 않는 노후를 준비하겠다는 생각으로 임한다면 경매는 평생 재테크로서 손색없을 것이다.

여섯째, 발품이 없으면 수익도 없다.

part 2 천만원 소액경매, 차근차근 배워보자

심사와 소유권 취득과정

낙찰받은 물건이 취하 또는 취소될 가능성이 있다고 생각되면 잔금을 빨리 납부한다. 취하나 취소가 될 수 있는 물건이라도 낙찰자가 잔금을 납부하면 더 이상 취하나 취소가 되지 않기 때문이다.

일반적으로는 최대한 잔금 납부를 늦추는 것이 유리하다. 대부분 경락잔금대출을 받아서 납부하는 경우가 많기 때문에, 잔금납부를 늦출수록 이자지급일도 늦춰져 이익이기 때문이다.

경매는 잔금납부를 하면 소유권이전등기와 관계없이 낙찰자가 법적으로 소유권을 취득하게 된다.

part 3 초보와 고수의 결정적 차이 '재테크 마인드' 익히기

부동산 경매에도 3단계 장기 플랜이 필요하다

1단계: 임대목적 부동산에 도전하기

실투자금이 적은 경우는 물건의 개수로 승부를 하는 수밖에 없다. 이때는 최대한 자기자본을 줄이고 타인자본을 늘려야 한다. 또, 동일한 지역에 집중투자하기 보다는 분산투자를 하는 것이 바람직하고, 매두차익을 볼 수 있는 물건에 올인하기보다는 월세수익을 받을 수 있는 임대목적 물건 중심으로 접근하는 것이 좋다. 

실투자금이 넉넉하다 하더라도 초보자라면 첫 낙찰 목표는 실투자금이 적게 들고 임대수익을 얻을 수 있는 지방 소형아파트로 하는 것이 바람직하다.

임대목적 물건은 10채 정도가 적당하다. 

2단계: 매도목적 부동산에 도전하기

불황기 때 사용하는 매도전략은 급급매 가격보다 훨씬 저렴하게 낙찰받아 급급매를 원하는 매수자에게 매도해 그 차익만큼 수익을 얻는 것이다.

3딘계: 상가 및 다가구 부동산에 도전하기

임대목적 부동산과 매도목적 부동산을 한 채씩 낙찰받으면서 경매 경험과 부동산 보는 안목을 키우고, 안정된 월수입과 공실이 발생되었을 때 이를 메울 수 있는 긴급자금을 충분히 보유한 다음 상가를 공략해도 늦지 않다. 

경험을 쌓는 것을 주저하지 말자

경매 서적 100권을 읽는 것보다 낙찰 한 번 받는 것이 낫다.

첫 낙찰은 수익보다는 입찰부터 명도, 대출, 임대까지 전 과정을 한 번 경험한다는 생각으로 입찰해라.

주택의 경우 감정가의 60~70% 정도에 낙찰받으면 시세차익은 무조건 난다고 봐도 무방하지 않을까 싶다. 

낙찰가율, 낙찰률, 입찰경쟁률만 꽉 잡아라

경매 3요소인 낙찰가율, 낙찰률, 입찰경쟁률이 높으면 높을수록 경매시장은 활황이고, 낮으면 낮을수록 불황이라고 보면 된다.

낙찰가율, 낙찰률, 입찰경쟁률이 상승하기 시작하면 6개월 뒤에는 일반 부동산 시장의 매매가격도 상승할 가능성이 매우 높아진다. 따라서 경매정보지의 과거 낙찰사례 분석은 투자지역을 선정하는데 매우 중요한 역할을 하기 때문에 경매 재테크를 하는 사람이라면 절대 간과해서는 안된다.

초보자들이 많이 입찰하는 아파트의 경우 경매정보지를 통해 과거 낙찰된 물건을 지역별로 검색해서, 1~2개월 안에 낙찰가율이 90%를 넘어가고 입찰경쟁률이 높아지기 시작한 지역이 있다면 모르는 지역이라도 반드시 임장을 가봐야 한다. 공급부족이나 수요증가로 인해 투자할 가치가 생기는 시점일 가능성이 높다. 즉, 실질적인 호재가 발생하고 있는 지역이기 때문에 다른 사람보다 선정하면 분명 목표하는 수익을 거둘 수 있을 것이다.

전세금을 지렛대로 활용하기

주변에 입주물량이 대기하고 있고 전세가율이 지나치게 높은 경우에는 주의해야한다

대출을 지렛대로 활용하기

경락잔금대출은 상담창구를 통해 신청하기보다 경락잔금대출 중개인을 통해 신청하는 경우가 대부분이다. 중도상환수수료가 없고 만기일시상환상품도 많아 투자자들이 유용하게 사용하고 있다.

법무사가 관리하는 은행의 숫자가 많으면 많을수록 조건이 좋아지며, 여러 법무사와 거래를 하고 있는 베테랑 대출중개인일수록 낙찰자에게 맞는 대출조건을 제시해 준다.

1. '내가 낙찰받았다'라는 사실을 최대한 많은 대출 관계자에게 알린다.

2. 대출관계자에게 대출조건과 대출한도, 이율 등이 문자나 메일로 오면 이를 한눈에 볼 수 있도록 정리한다.

"제가 사장님에게 가서 자서를 하려고 했는데 조금 전에 다른 대출중개인이 연락을 해서 이 조건을 말씀하시더라고요. 그래서 흔들리고 있는데 혹시 사장님께서 이 조건을 맞춰줄 수 있는지 확인 좀 부탁드리려고 합니다. 거기는 ㅇㅇㅇ라고 하던데요."

3. 가장 좋은 조건을 제시한 1곳을 제외한 4곳 중 가장 좋은 조거을 맞춰줄 수 있는 곳에 자서를 하러 간다. 대출금액, 이율, 대출상환기간, 거치기간, 중도상환수수료 유무, 법무사 수수료, 보험료 가입 유무 등 처음에 제시한 내용과 차이가 있는지 꼼꼼하게 물어보고 확인한다.

그 후 가장 좋은 조건을 제시했던 곳에 자서를 하러 간다.

4. 최종적으로 하나를 고르고 나머지 금융기간에 자서 취소통보를 한다.

"오늘 다른 은행에서 그것보다 좋은 조건으로 대출실행을 해주겠다고 해서요, 정말 죄송하게 되었습니다. 혹시 그쪽 은행에서는 이 조건을 맞추리 어렵겠죠?"

낙찰보다 중요한 사후 물건 관리

낙찰받은 경매 물건이 3채 이상이 될 경우 3개월에 한 번씩은 부동산을 통해 매매, 전세, 시세 등을 체크해야 한다. 시세의 변동이 있다면 그 원인이 무엇인지 파악해야 한다.

3개월마다 하는 정기관리는 시세, 수급현황, 지역의 호재와 악재 등을 체크해 매도차익 및 임대수익률을 계산해 보고 적절한 매도시기를 결정하기 위한 것이다.

"1부동산 1통장"으로 효과적 관리를

경매 재테크에서 낙찰받는 것보다 중요한 것이 물건 관리이며, 물건 관리보다 중요한 것이 매도 타이밍이다.

재테크가 아닌 제2의 직업으로 생각하자

경매 제테크를 취미 정도가 아니라 '투잡'이라고 생각했다면 다른 웬만한 어떤 일보다 우선순위로 삼게 된다.

매일 2시간씩 투자하자.

인맥 없이는 경매 재테크에 성골할 수 없다.

경매 재테크를 하다보면 많은 사람들을 만나게 된다. 공인중개사, 법무사, 변호사, 세무사, 건축사, 경매계장, 대출 중개인, 은행지점장, 사무장, 관리사무소장, 소유자, 임차인, 채권자, 구청 및 동사무소 직원 등 많은 사람들과 관계를 맺을수록 알차고 중요한 정보를 다양하게 얻을 수 있다.

part 4 성공이냐 실패냐, 실전 소액경매 도전기

내부수리 여부를 파악하는 방법 중의 하나가 전세가격이다. 경매물건에 임차인이 거주하고 있다면 임장을 가기 전에 국토해양부 홈페이지에서 전월세 실거래가격을 먼저 확인한다. 매각물건명세서나 임대차 계약서 상의 계약일을 기준으로 경매물건의 전월세 가격이 실거래가격에 비해 높은지 체크한 후 임장을 가서 최종확인한다.

일반적으로 시세에 비해 높게 세를 높았다면 내부수리를 할 필요가 없이 깨끗한 상태일 가능성이 높로, 반대로 시세에 비해 낮게 세를 놓았을 경우에는 낙찰받은 후에 수리비용이 발생할 가능성이 높다.